澳财长大力改革负扣税与资本利得税，买家有望省下$1.9万，你的房租要涨多少？

如果联邦财政部长 Jim Chalmers 最新的财务计划真如他所言，是“数十年来最重要的预算案”，那么住房税制改革无疑就是其中的核心。

在议会发言时，他大力推动对负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）减免政策的彻底改革，其力度足以扭转澳洲近十年住房拥有率下降的趋势。

预算文件公布了这场改革的官方影响预测。尽管政府曾承诺不动这些政策，但如今正试图以“绝对必要”为由，为这一“违背选举承诺”的举动寻求合理化。

改革将如何影响租金、房价和住房供应，文件中已有明确数据。

联邦财政部长 Jim Chalmers。(Nine)

租金会涨，但涨幅微乎其微

政府决定从明年7月起，将负扣税限制在新房范围内，并以一种与通胀挂钩、力度较弱的政策取代现行的50%资本利得税固定减免。反对者抓住这一决定不放，将矛头直指租金问题。

预算案发布前，租金上涨一直是反对党抨击工党严打负扣税与资本利得税计划的首要武器。一位房地产界高管甚至预言租金会立即上涨30%。

然而，预算文件中的分析则冷静得多——对于支付租金中位数的租客而言，每周的影响仅为不到2澳元的“微小变化”。

财长承诺：“ 我们正在为劳动者、首次购房者和年轻人打造一个更公平的税收体系。这将有助于重新平衡现行系统——目前系统对资产的慷慨程度远超对劳动的回报，也将有助于纠正房价与收入严重脱节的现状。”

他还指出，自1999年以来房价涨幅超过400%，是平均收入增速的两倍多，而这次税务改革将帮助约75,000名澳洲人圆住房梦。

Nine金融编辑 Chris Kohler 则表示，限制投资房产的收益必然会推高租金。

预算文件分析显示，对于支付租金中位数的人来说，每周影响不到2澳元。(Getty)

“预算案中这一部分让我大吃一惊，”他说，“文件里写，由于这项政策，租金每周仅会上涨2澳元。我不明白这怎么可能。”

知名房产经济学专家 Dr Lyndall Bryant 也对租客所受影响深感担忧，并警告复杂系统中可能出现意想不到的连锁反应。

她指出，拟议的负扣税和资本利得税改革目的是降低房产投资者的积极性，为自住业主腾出空间。

“唯一的问题是，33%的澳洲家庭是租房者，而每个租房者都需要房东。如果将租赁库存移出市场，租赁危机只会进一步恶化。”

知名房产经济学专家Dr Lyndall Bryant也对租房者的影响表示担忧。(Nine)

房价涨势将放缓

该政策的核心目的，是通过降低投资者（尤其是高杠杆投资者）的购房需求来抑制房价上涨，为年轻人购买首套房腾出空间。

政府数据声称，这将在未来十年新增75,000名业主，从而扭转近十年住房拥有率持续下滑的趋势。

预算文件指出：“财政部模型显示，相对于政策不变的情形，未来几年房价的临时增长将减少约2%。相比之下，自2000年以来，房价年均增长6%。这意味着，以目前全国中位价购房的买家将节省约19,000澳元。”

该预算案对房东和房产投资者造成了双重税务打击。(Photo: BeyondImages)

住房供应将减少

经济规律决定了任何改革都会引发连锁反应。数据显示，这次的代价是十年内将少建35,000套房屋。

对于一个长期把“供应不足”当作价格飙升主因的政府来说，这无疑是个棘手难题。

所幸财长准备了20亿澳元的 Local Infrastructure Fund 来回应这方面的批评。该基金承诺为新住房建设提供基础配套设施，包括水、电、污水处理和道路接入。

Urbis 合伙人兼住房部门负责人 Mark Dawson 对这笔旨在解锁可行性住房的资金表示欢迎，但他认为这并未真正解决住房问题的深层困境。

“住房可行性就像魔方，不是一个单一的开关。预算案正在转动不止一个面，这很重要，”他说，“但如果审批、基础设施、建筑成本和融资不能同步推进，瓶颈只是转移了，供应依然会停滞。”

数据显示这意味着十年内将少建35,000套房屋。(Nine)

违背承诺招致猛烈抨击

无论你对改革持何种立场，毋庸置疑的是，这些措施违背了工党在大选中“绝不动负扣税或资本利得税”的明确承诺。

预算之夜，财长用大量时间为这一决定辩护，并向选民保证他们仍然可以信任他。他表示，之前的承诺“反映了我们当时的情况”，但税收政策和住房市场的问题已变得“日益清晰”。

“由于政府会随时间形成新的看法，我认为在改变初衷时作出解释是恰当的，这正是我们正在做的事，”他说。

反对党对这两项税务变动均明确反对，未来几周内势必就此发起猛烈攻势。联邦影子财政部长 Tim Wilson 形容这些政策“建立在破碎的信任之上”。

他在预算当晚对 9News 政治编辑 Charles Crouch 表示，政府和总理曾至少50次明确表态不会这么做，甚至对任何暗示他会在大选前这么做的人感到愤怒。

“他们现在违背了这一承诺，但我们要看清后果。政府自家的预算文件显示，这将导致少建35,000套住房并推高租金。”

“Charles，我不知道你怎么想，但如果目标是让年轻澳洲人拥有住房，那么减少房屋建造、推高租金、再对你攒下的购房存款征税，这似乎不是实现目标的途径。”

目前最大的悬念是：会不会有足够多的选民像当年接受第三阶段减税违诺一样，相信这些改变符合自身利益，并以选票奖励政府的勇气，而不是惩罚其背信弃义？

联邦影子财政部长 Tim Wilson。(Alex Ellinghausen)

什么是负扣税？

负扣税（Negative gearing）是指投资者的房产相关支出（如房贷利息）超过其产生的利润（租金收入）的情形。

在这种情况下，投资者可以从应纳税所得额中扣除大部分相关费用，从而在报税时减少税负。

自1999年霍华德政府推出50%资本利得税减免后，负扣税变得更受欢迎。这两项优惠政策叠加，使得持有房产对投资者极具吸引力——他们期待房产长期增值，并在出售时获得更高利润。