澳洲房产投资者平均年龄升至51岁，财长拟重拳削减负扣税，房价恐下跌（组图）

澳洲联邦储备银行（RBA）最新数据显示，过去25年间，典型房产投资者的年龄持续攀升。与此同时，联邦财长Jim Chalmers正式提交立法草案，计划限制资本利得税优惠与负扣税，以帮助年轻人实现购房梦想。

澳洲房产投资者的年龄中位数已升至51岁。

自1999年9月50%资本利得税折扣推出以来，住房投资者的年龄中位数已从45岁升至2023年的51岁。同期，60岁以上投资者的占比更从12%跃升至28%，房东群体的整体收入水平也随之走高。

高收入群体主导投资市场

澳联储（RBA）高级分析师 Alexandra Michielsen 在报告中指出，随着投资者群体年龄结构上移，他们整体上属于较高收入阶层。高收入者拥有投资房产的可能性更大，也更倾向于通过负扣税将租金亏损抵扣应税收入——这一优惠目前为大多数投资者借款人所依赖。

澳联储（RBA）报告进一步指出，高收入投资者借贷能力更强，从负扣税和资本利得折扣等税收优惠中所获收益也更为可观。与此同时，随着房价不断攀升，入市门槛水涨船高，中低收入家庭购房难度与日俱增。

负扣税使用率再度上升

在全球金融危机爆发前，使用负扣税的投资者比例曾一度上升，随后在2010年代有所回落。进入2020年代，受澳联储（RBA）将利率降至0.1%历史低位的影响，该比例再度走高，目前已达房东借款人的55%。澳联储（RBA）预计，这一比例在近年来可能还在继续上升。

值得注意的是，2022至2023年的加息周期对投资者的冲击，总体小于自住借款人。报告解释称，高收入家庭在必需开支上的收入占比更低，吸收冲击的能力更强，历史上失业率也更低。此外，数据显示，过去20年间投资者群体的特征基本稳定，贷款违约率也长期低于自住业主。

另一方面，近年来入市的年轻投资者则更依赖负扣税——由于整体房价更高，他们的租金收益率相对更低，负现金流压力更为突出。

财长同日提交税改法案

澳联储（RBA）公报于周四发布，财长 Jim Chalmers 同日向众议院提交法案，计划自2027年7月起，以指数化方式及最低30%的税率取代现行50%的资本利得税折扣；与此同时，负扣税优惠也将仅限于全新住房。

“在扭曲的税制持续了二十多年后，房价已远远超过了工资增长。”Jim Chalmers 表示，由于25年前的政策失误，住房拥有权对年轻澳人而言愈发遥不可及。

西太平洋银行（Westpac）预计，工党税改政策叠加澳联储（RBA）今年以来的三次加息，将导致悉尼和墨尔本房价在今年出现下跌。这可能促使部分投资者在资本增值预期降低的情况下选择出售房产。

澳联储（RBA）对此警示称，投资者对资本增值的依赖，加上普遍的负现金流，可能使其在市场下行或预期转变时更倾向于抛售。

七成投资者仅持有一处房产

澳联储（RBA）同时披露，70%的住房投资者仅持有一处投资房产。此前一天，一国党党魁韩森呼吁将负扣税优惠限制在最多两处投资房产。

2022至2023年度，澳洲共有230万个人住房投资者，约占工作年龄人口的10%。其中，持有多处房产的投资者虽然人数较少，却持有约半数的投资房产。

在贷款结构方面，三分之一的投资者在投资房产和自住住所上均背负未偿还贷款。同时持有两类贷款的借款人，在债务收入比超过“6”的负债投资者中占比高达70%——这一水平已被澳大利亚审慎监管局（APRA）认定为存在风险。

报告还指出，同时为自住房和多处投资房产背负抵押贷款的人群，债务负担相对收入的比例尤为突出，2021年此类家庭的债务中位数通常高达105.4万澳元，占全体投资者家庭的10%。相比之下，最高收入借款人的债务中位数为72万澳元，最低收入借款人则为30万澳元。