澳洲可租房源较五年前减少42%！有房东坦言正推高租金，未来租金还要暴涨

外界不断传来租赁市场终于缓解的消息，但新数据揭示了另一面真相——数百万首府城市租户仍深陷住房挤压困境。

澳洲租赁市场正显示出改善迹象，但首府城市的租户面临的紧张程度仍远超五年前。

PropTrack数据显示，全澳出租空置率在五月升至1.37%，创下2025年1月以来的最高水平。然而，这一表面上的缓解掩盖了更严峻的现实：首府城市的可租房源仍比五年前少了42%。

达尔文以0.77%的空置率高居全澳最紧张首府租赁市场之首，霍巴特以0.85%紧随其后。布里斯班排第三位（1.01%），珀斯（1.04%）和阿德莱德（1.16%）其次。悉尼空置率升至1.37%，墨尔本以1.63%位列首府城市第二高，仅次于堪培拉的1.67%。

PropTrack高级经济学家Luc Redman表示，部分城市的租户可能会感到压力有所减轻，但整体市场仍然紧张。

PropTrack高级经济学家Luc Redman坦言，尽管部分城市的租户能感受到些许压力缓解，但市场整体仍处于严重紧张状态。“首府城市的可租房源比五年前下降了40%，这无疑是个问题，租房压力依然极高。”

他指出，墨尔本和堪培拉的空置率相对较高，租金涨势有所放缓，租户处境略有改善；但达尔文和霍巴特等更为紧张的市场，租金上涨压力只增不减。

Redman表示，偏远地区的改善迹象更为明显，首府以外地区的租金增速可能将有所放缓。但他同时警告，达尔文和霍巴特市场极度紧张，根源在于长期住房短缺。

“一个关键原因根本上在于房源供给端，当地此前已存在严重的住房供给不足，霍巴特尤为突出，”他说，“但就全国而言，问题的核心始终是住房供应不足。”

达尔文和霍巴特仍是澳洲最紧张的首府租赁市场，空置率仍低于1%。图片：NCA NewsWire / Max Mason-Hubers

National Shelter首席执行官Jackson Hills表示，空置率回升只是一个暂时改善，并非租户处境的转折点。

National Shelter首席执行官Jackson Hills警告，租户切勿将空置率的最新回升视为拐点。他直言，这充其量只是“暂时性改善”：空置率有所上升，但幅度极小，且起点本就极低，供应依然紧张且分布不均，许多租户根本感受不到实质变化。

值得注意的是，1.37%的空置率按正常标准仍意味着市场供给严重不足，如今却被解读为利好消息，足见危机之深重。Hills指出，较为均衡的租赁市场，空置率通常应在2%至3%之间。

在达尔文和霍巴特等空置率低于1%的城市，房源极度稀缺、竞争激烈、租金节节攀升，租户的居住保障也每况愈下。Hills呼吁政府加快推进社会性住房和可负担住房建设，鼓励增加长期租赁供应，同时推进联邦租金援助改革，并切实加强对租户的保护。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，投资者成本的上升仍在转嫁给租户。

Baseline Financial董事Ari Levinson同样认为，空置率回升远不足以让市场重新向租户倾斜。

“这仍然是一个非常紧张的租赁市场，通常意味着租金将继续上涨，”他说，“合规租赁方面的一系列变化，加上负扣税政策、利率、保险等各项成本，短期内租金根本看不到下降的可能，如果非要说有变化，只会涨得更多。”

Levinson透露，为弥补不断攀升的持有成本，他名下两套投资房的租金涨幅均已超过以往惯例。他同时警告，随着投资者陆续减持、出租房源供应收缩，尤其是在新增供应有限的市场，租金在短至中期内将面临大幅上涨压力。

在首府城市中，墨尔本和堪培拉的租赁回旋余地最大，但以历史标准衡量依然偏紧。图片：NCA NewsWire / Andrew Henshaw

Levinson还指出，若投资者选择出售位于中环郊区的房产，接手的买家大概率是自住业主，这部分房源将从租赁市场中永久退出，进一步压缩出租供应。