墨尔本CBD办公室租赁优惠创纪录，租户议价窗口或将关闭

Knight Frank表示，随着租户需求增强、未来供应枯竭，墨尔本CBD办公室市场正在迎来转折。图片：f11photo

墨尔本CBD办公室业主给出的租赁优惠已创下纪录，为租户带来难得的议价空间。但一名知名房地产分析师表示，随着市场状况好转，租户的谈判优势可能逐步消退。

Knight Frank合伙人兼研究与咨询主管Tony McGough博士表示，业主为吸引租户进驻，提供的优惠接近租金的一半。

“我们可以确认，这是有记录以来最高的优惠。鉴于今年之后供应将停止，我们认为优惠大致会维持在这一水平。”他说。

创纪录优惠为租户打开窗口

该机构最新发布的《墨尔本CBD办公室市场状况》报告显示，截至6月的季度，平均租赁优惠升至48.1%。即使租户需求增强、CBD空置率仍约为19%，租户依然能够谈到租金折扣、业主出资装修等优厚租约条件。

租户咨询量已升至2022年以来最高，最优质办公楼的租金也在继续上涨。

McGough说，现在是租户难得的机会。他形容，租户目前正处于“甜蜜点”，如果要签下当前及未来几年的租约，现在是有利时机。

过去一年，墨尔本CBD优质办公楼的挂牌租金上涨5.2%，平均达到每平方米773澳元。由于优惠丰厚，许多租户实际支付的金额却明显低于广告所列的挂牌租金。

这些优惠可以是租金减免、装修补贴或较短租期，在不下调挂牌租金的情况下，降低租户实际承担的办公成本。

McGough补充说，在一些业主极力寻找租户的区域，租户可能同时获得租金优惠和装修方面的帮助。

不过，CBD不同区域的优惠幅度差异明显。Flagstaff业主提供的优惠平均相当于挂牌租金的55%，Docklands平均为53.8%；办公楼供应更为紧俏的Eastern Core则只有39.7%。该区域拥有墨尔本许多顶级办公楼，也包括Collins Street的“巴黎区段”。

业主之所以愿意牺牲短期租金收入，是因为让大楼保持有人使用，最终比楼层空置更有价值。这也有助于维持整栋大楼的活动，包括底层零售商铺。

“当然，最重要的是让空间有人使用。你不会想要一栋空置的大楼。”McGough说。

这项策略的前提，是业主先把租户锁定在今天的市场中，并预计四、五年后租约复审时，市场环境会大不相同。届时，开发项目管线预计已经枯竭，租赁优惠将减少，租赁环境也会更强劲。

McGough说，手上有空置空间的业主希望把人吸引进来，给出折扣是各行各业都会采用的做法。

2026年后办公室供应悬崖将至

墨尔本办公室需求刚开始回升，未来的开发项目管线却正急剧变薄。

McGough表示，市场正进入转型期。当前市场情绪与中期供应前景之间的脱节越来越明显：租户需求已显著增强，租金仍在上涨，而现有开发项目管线完成后，后续几乎没有新的办公空间供应。

Knight Frank在6月季度接到83份租户代理委托，3月季度则为81份，这是四年来最强劲的年初表现。

该机构的研究还发现，疫情后的办公室缩减浪潮似乎正在结束。目前，62%的办公空间租户正在扩大或维持办公室面积，只有38%在缩减空间。净实际租金的年度增幅也创下2019年以来最高。

近期多宗企业租赁承诺显示，企业已经开始行动。MasterCard在Rialto Tower签下新的三年租约，租用950平方米空间；Insignia Financial在8 Exhibition Street签署8400平方米、为期10年的租约；Hostplus则预先承诺在435 Bourke Street租用3600平方米，租期10年。此外，维州法院服务机构（Court Services Victoria）将在181 William Street续租10,000平方米，租期7年；软件公司Iress也在555 Collins Street签署了新的10年租约。

Knight Frank合伙人兼办公室租赁联席主管Simon Hale也认为，企业正变得越来越活跃。

他说，越来越多租户正在试探市场，并利用有利的租赁条件，尤其是争取顶级办公楼和A级办公楼中的高质量空间。

不过，这个机会窗口可能不会开放太久。Knight Frank表示，墨尔本CBD今年完成3个办公室开发项目后，目前没有预期中的新办公室建设项目。

Knight Frank预测，随着需求增强、供应收紧，到2030年优质办公楼空置率将接近降至目前的一半，达到8.5%。与此同时，需要连续空间的大型租户——即同一栋楼内两层或以上相连楼层——预计将面临更少选择。

McGough表示，现有项目管线被市场消化后，业主的议价能力可能增强。

他说，供应在今年之后基本停止，租赁优惠将“相当快地”减少。随着越来越多租户进驻、又没有新的办公空间供应，业主会发现，为吸引新租户不必再提供那么多优惠。

尽管办公空间租户的信心正在改善，投资市场仍较为低迷。

截至目前，墨尔本CBD办公室交易总额仅为2.86亿澳元。与此同时，优质办公楼收益率在该季度再度走软13个基点，平均升至7.02%，达到2013年以来最高水平。这反映出，即使办公空间需求有所改善，投资者仍持续保持谨慎。