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海外房产投资逐渐升温   选择 “以房养学”最稳妥

2014-10-13 来源: 今日澳洲 评论0条
近年来,中国人投资海外房产越发形成热潮。与此同时,因为政策背景、经济背景、文化背景和语言背景的差异,海外置业与国内的置业有很多不同的地方,投资者需要大量的海外房产信息。业内专家指出,海外房产是一种长期投资,东莞人走出国门投资海外房产的市场已经逐步打开,不过东莞并未设有国外机构的销售点。再加上,投资者并非专业人士,难以规避交易风险,实现安全置业、智慧投资。业内人士建议,目前海外房产投资方式中,“以房养学”最稳妥。

海外房产投资逐渐升温
  
根据胡润富豪榜数据显示,中国高净值的人群有1/3购买了海外房产,大多是住宅型的房产。未来三年,很多富裕的人群也规划海外进行置业。由此看出,海外房产投资的市场非常大,海外置业投资行业快速发展或会成为大势所趋。
  
东莞房地产行业协会会长陈骏良透露,外国很多开发商瞄准了国内市场,吸引国内的人们购买。
  
近年来,不少房企也瞄准海外的市场,万科、碧桂园等千亿级等房企领航开拓海外市场,并取得不俗的成绩。据公开的数据显示,2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元,同比增长124%,据业内相关人士预计,2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。
  
“国外的政策环境相对稳定,是不少投资者进军海外市场的关键因素,促使海外房产迅猛发展。”东莞科威国际不动产董事长张霞说。
  
据悉,人们购买海外房产的用途可以分为三种情况,首先是移民购房,海外房产主要用于自住;其次是投资需要;最后,子女在国外留学,其父母购买海外房产“以房养学”。
  
对于“以房养学”,业内人士透露,这是海外房产投资中最常见的方式,一般通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学费用,而且子女读书期间可以自住,学业完成后可以转手挣钱;或者父母购置房产后,由物管代管,将其出租,争取子女留学的费用。这种情况通常在美国和澳大利亚比较多见。
  
张霞介绍,对于东莞市民来说,海外置业投资是不失为家庭更好的资产配置,“以房养学”是目前最稳妥的理财方式。
  
投资海外房产是长期投资
  
据了解,置业者投资海外房产以美国、澳洲、西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯等热门国家居多。不同的国家有不同的特点,也有不同的申请方式,如广东人青睐的澳洲,500万澳币可以申请,一人申请,全家可获得澳洲移民签证,子女可免费就读澳洲等地的公立中小学等;美国50万或100万美金即可申请,一人申请,全家获得美国绿卡,子女免费接受12年教育,无需定居美国,无需放弃国内资产。
  
不同的人对生活要求不一样,所选取的国家也不一样。东莞市东旅出入境咨询有限公司总经理刘俊军表示,按照移民的需求,若要求高生活质量,会选择加拿大;若是工作需求的,会选择美国;若要求宜居的生活环境,则会选择澳洲。
  
移民跟房地产的关系密切相关,却互有差异。据悉,大部分移民购买房产自住,美国是移民国家,若其手续完善,政府也非常欢迎移民人士。
  
据悉,目前,美国的房地产市场处于上升的状态,大环境情况良好,前景较为乐观,沿海城市的房价稳步上升,较为萧条的中西部城市的房价也有一定的增长。
  
近年来,为何不少中国的投资者会选择在美国购买房产?
  
一位业内人士分析,国内的房地产的投资环境相对不稳定,而美国处于相对安全的投资环境里。另外,美国的经济逐渐复苏,发展势头良好,或现在是投资美国房产的时机。除此之外,在美国购买房产,其房屋是属于私人的永久产权。其次,美元的汇率相对稳定,较少出现通货膨胀的风险。从房子的质量来说,美国的房屋的施工质量有一定的保证。
  
从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。张霞认为,虽然上涨幅度不大,但是比较合理和健康的,这种上涨速度是温和健康的,也就是说买房会是一个长期的投资,而不是短期投机。
  
投资海外风险大需谨慎
  
随着海外房产市场份额的加大,人们对海外房产的风险的认知度越来越高。张霞表示,“很多人会向我们咨询如何规避海外房产投资的风险,海外置业不仅仅是单纯的买房子,其涉及方方面面。”
  
刘俊军表示,目前,海外房产确实是一个趋势,但是投资者容易陷入以下两个困境。首先,开发商用富丽堂皇的广告包装项目,引诱投资者下手,这种情况非常容易出现骗局;其次,投资者依赖国外的亲戚朋友的推荐,但是其亲戚非专业人士,难于遍及所有购房专业的知识,完全信赖亲人容易误入歧途。
  
刘俊军建议,投资者该寻找专业的移民律师、会计师做资产的调查,一方面,专业人士可以明确房子的产权和债务问题,只有调查清楚以后才可以过户,交易才会顺畅;另一方面,专业的律师可以明确哪些举措法律认可的范围,哪些是非法律认可的范围。
  
另外,张霞提出购买海外房产的风险多多,首先是“学位房”这一颇具中国特色的词汇也出现在了海外房产中。“我们的房子离知名高中、大学很近”、“该房产距离知名大学开车只要10分钟”等宣传增多。实际上:海外每个学校配套社区很完善,并不存在学区房概念,但各销售商还是以此来贴近中国人思维。
  
“买房子换国籍大部分发达国家已明确买房子换不到国籍,那些能用房产换国籍的国家,一般当地经济形势不容乐观,比如葡萄牙、希腊。买房子换不了国籍,但到美国生小孩那就是美国宝宝了。”张霞说。
  
“180万元就有一栋量身订制的别墅。”看过海外置业的人,都会被这“物美价廉”的广告吸引。张霞提醒,在海外购置房产要比国内风险高。首先,欧美国家的购房税费很高,买房前的费用、买房后每年扣收取的管理费,各地区标准都要考察清楚。另外,卖房中介的资质很重要,如果确有购房意向,还应选择有海外资质的律师全程陪同。
  
张霞提及,海外房产投资的风险主要是资金的风险和投资回报率的风险。对于投资回报率和风险,张霞表示,投资海外房产先考量风险,再看回报率和收益,通常回报率一般是2.5%—6%,每年都升值,并且经过2008年国际金融危机后,海外房产已经历经去泡沫。国外的政策环境较为稳定,其升值空间较为客观,此外,其产权具有永久性,获得很多国内投资者的青睐。
  
澳洲科威前CEO MR Alex上周在东莞推介海外房产时介绍,在海外购房的最大优势就是它的稳定性,永久属于本人并且保持升值空间。
  
明确现金流再锁定目标
  
其实,国外的房地产市场比国内市场发展成熟,但是各国的法律制度、政策环境和经济环境不一样,甚至不同的城市间也有差异,一个企业或者个人完全了解各国的市场明显不现实。
  
陈骏良也表示,全球遍及多个国家,置业者该如何选择房子,选择哪个国家,哪个城市,哪个区的房子都需要考量。除此之外,各地的政策和法律的差异也加深了海外置业的难度,其实际性操作很难,容易出现空折腾的现象。
  
东莞理财师行业协会会长马志平认为,投资海外地产需要多方考察,尤其要关注当地的政策背景、经济背景和法律规范;其次,考究当地的稳定性,该项目是否有良好的发展前景,市场的行情如何。至于投资者如何购置自己的海外房产,马志平建议投资者先锁定自己的目标,根据自身的需求和资金的情况进行配比。
  
张霞也提出四点建议供投资者参考。首先,投资者要明确自己的现金流,以及资金的使用情况;其次,提出自己中意的城市,列出计划在哪个城市购买房产;紧接着,投资者要锁定自己的目标,是投资移民?还是以房养学?最后,投资者可以找专业的机构分析评估自己的实力。
 

 
(中国新闻网)
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