【财经见闻】仅仅1个月住房价格疲软, 能断言市场开始下行吗? (CoreLogic最新报告)

众所周知，悉尼房价飙涨，其速度如此之快，让首次购房者难以招架。目前悉尼只剩四个区的住房是首次购房者可以负担得起的，并且这些区都远离市中心，在45公里开外。

澳洲Domain集团的分析显示，目前悉尼西区只有几个郊区，如Willmot、Tregear、Emerton和LethbridgePark的中位房价与首次置房者一般在房产上的支出相匹配。而在2000年，这样的郊区有51个，分布在悉尼西和西南区的许多郊区。

该集团的首席经济师Andrew Wilson说，对于那些还没有拥有房产的人来说，这简直就是一场“噩梦”。“首次购房者在从各方面努力奋斗，但他们的数量变得更少了。悉尼的房价需要灾难性的下跌至少20%，才能使其回到首次购房者可负担的范围之内，但这种事情是不会发生的，”他说。

在悉尼，即使是在首次购房者可以负担得起的小部分地区，房价也在上涨，越来越多的年轻买家正在淡出市场。并且独栋屋只保留给了幸运的少数人，而更多的首次购房者们正在被迫选择单元房，无论这些单元房是否是他们想要的。

与此同时，首次购房者面临着为数众多的投资者的竞争。据统计，目前市场上投资者和首次购房者的比例大约是80%和20%。

事实上，不只悉尼，澳洲其他各首府城市的可负担性也在变化。今天《澳洲财经见闻》除了为您带来澳大利亚各首府城市城区可负担性变化报告之外，还为您编译整理了CoreLogic 2017年4月公布的房价指数报告，希望可以对您的投资决策有一定的参考作用。

悉尼：2017年3月，悉尼有54.3%的城区独栋屋中位价达到了100万澳元，而五年前只有20.3%的城区独栋屋中位价达到100万澳元。与此同时，悉尼目前只有4.9%的城区单元房中位价低于40万澳元，而五年前有37.6%的城区中位价低于40万澳元。

墨尔本：2017年3月，墨尔本有32.6%的城区独栋屋中位价少于60万澳元，而五年前这一数字为59.8%。与此同时，墨尔本目前只有27.8％的城区单元房中位价少于40万澳元，而五年前这一数字达到50.3%。

布里斯本：目前，在布里斯本有4.9%的独栋屋中位价达到100万澳元，而五年前这一数字为2.8%。另外，五年前有80.3%的城区单元房中位价低于40万澳元，而目前有62.1%的城区单元房中位价低于40万澳元。

阿德莱德：2017年3月，27.1%的阿德莱德城区独栋屋中位价低于40万澳元，五年前这一数字为40.5%。2012年3月时，阿德莱德96.2%的城区单元房中位价都低于40万澳元，而现在这个数字降低至87.1％。

珀斯：五年前，8.3%的珀斯城区独栋屋中位价在100万澳元以上，而现在这个数字增至12.2%。五年前，56%的珀斯城区单元房中位价低于40万澳元，而现在这个数字减少至48%。

霍巴特：目前有8.5%的城区独栋屋中位价在60万澳元以上，而五年前只有4.3%。目前有88.4%的城区单元房中位价在40万澳元以下，而五年前有92.7％。

达尔文：五年前达尔文有5.9%的城区独栋屋中位价达到100万澳元，但这个数字现如今却减少至3.8％。五年前有96.8%的城区单元房中位价低于60万澳元，而现在有96.9%，只出现小幅调整。

堪培拉：2017年3月堪培拉有14.1%的城区独栋屋中位价高于100万澳元，而五年前这个数字为8.6％。五年前有40.9%的城区单元房中位价低于40万澳元，而现在这个数字却增长至46.3%。

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自2015年12月以来住房价格增长逐月放缓，增长率创历史新低。4月份首府城市的住房价格增幅仅为0.1%，悉尼和墨尔本的房地产市场迎来降温。

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CoreLogic研究部门负责人Tim Lawless表示，澳大利亚两个最热门的房地产市场4月份均出现增长放缓迹象。CoreLogic Hedonic住房价格指数显示，4月份房价仅上涨0.1％，创2015年12月以来首府城市住房价格月环比上涨的最低点。

这一结果主要受澳大利亚最大的住房市场——悉尼的影响，其4月份的住房价格基本持平（实际约为-0.04%）。另一个首府城市墨尔本4月份的住房价格增长也逊于2017年的前几个月，仅上涨0.5%。

4月份也是继2015年12月以来悉尼住房价格增长最小的一个月，虽然CoreLogic的报告显示2015年12月时悉尼的住房价格出现了1.2％的跌幅，但总体看来，过去五年中，悉尼的住房价格上涨了75.1％，年均增长率达15％。

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其他大多数首府城市4月的住房价格增长也逊色于2017年的前三个月 。但是，Lawless先生表示，整体价格趋势仍然保持正增长，第一季度首府城市整体的住房价格增长为2.9％。

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霍巴特成为4月份的一匹黑马

从季环比数据来看，住房市场增长最强劲的地区是霍巴特，该地区的住房价格在过去3个月中增长了5.1％。过去两年中，霍巴特的住房价格一直呈现强劲增长趋势，从年度数据来看，该地区目前雄踞在所有首府城市中的第三位，过去12个月中其住房价格上涨了近14%。

三

看跌住房市场应谨慎

尤其像悉尼这样的城市，其中超过50％的新抵押贷款需求来自投资者，那么收紧的借贷环境对其房地产需求的影响将远超过其他城市。

澳大利亚统计局（ABS）最新的住房融资数据显示，新南威尔士州的新抵押贷款需求中投资者占57％，其中不包括再融资贷款。这一数字远高于全国平均水平的48％，也高于维多利亚州的46%。

价格增长放缓但净收益率增长仍然稳健

随着住房价格增长的放缓和每周租金轻微的上涨，总收益率在过去的一个月内表现相当稳健。从首府城市整体来看，独栋屋的毛收益率依然保持上个月3%的最低纪录，而首府城市单元房的毛收益率则从3月份的3.9％上升至4月份的4.0％。

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Lawless先生表示，如果4月份的收益疲软演变成一种增长放缓趋势，那么收益率将稳定在目前的较低水平。如果租金增长开始超过住房价格增长，那么收益率将迎来上涨。

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其他显示4月份市场疲软的指标是低清空率和高挂牌拍卖数。与去年同期相比，包括悉尼在内的部分城市的该类指标均有所上升。

四

清空率下降至70％以下

尽管过去一个月内，清空率仍基本保持高位且远高于长期平均水平，但4月份首府城市的加权平均清空率却有所下滑。4月的第三周，清空率下跌至70％以下，这也是三个月来清空率首次低于70％。

重要的是，4月份最后一周的初步拍卖清空率反弹至76.9％，表明市场仍处于卖方市场。 Lawless先生表示，很难确定4月最后一周清空率的反弹是否可以归因于卖方愿意接受低于预期的拍卖价。 但考虑到看跌市场和认为住房价格已接近峰值的言论不断增多，一些卖家可能会乐意尽快脱手房产以防止市场转冷下跌。

挂牌拍卖数较去年同期有所上涨

包括悉尼在内的几个首府城市的房屋挂牌拍卖数量较2016年4月时有所增加，上一次数据显示悉尼的年比挂牌数增加还是2016年9月上旬。Lawless先生认为，较高的库存水平有可能使得一部分买家不再着急出手，这可能也是减轻住房价格上涨压力的另一个因素。如果库存持续增加，那么买家将可以有更多的选择，届时卖家将发现自己的卖方优势不如去年强劲。

五

4月份的贷款估值活动（Valuation activity ）放缓

4月份，CoreLogic抵押贷款平台的评估活动有所放缓，CoreLogic按揭指数（Corelogic Mortgage Index）也从3月份时的历史最高点有所回落。 

Lawless先生表示，从账面价值来看，4月份的抵押贷款需求似乎有所下滑，但这可归因于季节性因素。想要更明确监管的变化和高抵押贷款利率是否抑制了借贷活动，还需要继续观察5、6月份抵押贷款评估活动的趋势。

CoreLogic抵押贷款平台跟踪抵押贷款活动（包括再资融资），占贷款人估值活动的95％以上。其按揭指数（Corelogic Mortgage Index）与澳大利亚统计局（ABS）的住房融资数据相关性很强，二者均表明2017年第一季度的抵押贷款需求依然强劲。

Lawless先生称，总的来说4月份住房市场的疲软结果只是单一月份的数据。要证明这是否能形成一个趋势，还是要对未来几个月的数据流量进行监测。

抵押贷款利率远低于长期平均水平，可以看到住房市场和投资需求的可持续性。另一方面，悉尼和墨尔本的住房价格增长已经持续了将近五年，如此长时间、大幅度的增长周期是少见的，也不可能一直持续下去。

悉尼居民的可负担能力已逼近界限，墨尔本也在逐渐走向这一步，而这都影响住房需求。此外，由于监管环境的变化和银行业贷款服务政策的缩紧，投资住房的需求可能会放缓。