RBA勾勒澳房产投资者群像：富人老人加速涌入楼市

 近几年，澳洲投资性房贷额强劲增长，为遏制房地产泡沫的过度膨胀，缓解不断恶化的住房可负担性问题，澳审慎监管局（APRA）在始于去年的宏观调控政策2.0中，首先就将目标对准了房产投资者。

澳洲的房产投资者都是谁？他们有哪些特点？近日澳储行（RBA）使用澳税务局（ATO）提供的1300万个人退税数据，对房产投资者的年龄、收入、职业等做了分类统计，在最新发布的《金融稳定报告》中勾勒出了清晰的澳洲房产投资者群像。

1成澳人投资房产，五套以上投资者猛增

总体来看，在过去几十年中，澳洲人对房产的投资偏好在上升。房产投资者占总人口比例从1990年代的8%以下，上升到近年来的11%左右，全澳房产投资者数量为200万人，其中80%支付按揭房贷，超过60%使用负扣税。

一个令人惊讶的事实是，在所有的投资房中，有一半为持有多套物业的投资者所拥有。20%房产投资者拥有两套以上物业，10%房产投资者拥有三套以上物业。而2014-2015年一年中，拥有五套以上物业者的数量增长了7.5%，相比之下，在之前的九年中，这一比例只增长了4.5%。

收入金字塔上端加速涌入楼市

报告按照收入水平对房产投资者进行统计，结果令人毫不意外：收入越高者，投资房产的比例越高。年收入5万澳元以下的人群，投资买房的比例只有11%，而年收入在10-50万澳元的人群，比例为30%。

高收入者买房势头增强。从2003/04年以来，年收入1.82万元以下、1.82-3.7万元、3.7-8.7万元这三个处于收入金字塔下端的群体，房产投资者比例均出现了下降。即使是年收入3.7-8.7万元这个拥有最多房产投资者的群体，房产投资比例也有所下滑。而年收入8.7-18万元及18万元以上的人群，房产投资者比例增长迅猛。 

图表来源：RBA

经理、律师、教师、医生是主力军

在澳洲的房产投资者中，律师、教师、医生等专业人士占比最高，为22%。经理和专业人士这两大收入最高的职业人群，在房产投资者中占比合计接近四成。

从上表中可以看到，经理和专业人士是最倾向于投资房产的两大职业类别，在这些职业的人群中，每五个中就有一个拥有投资房产。 

60岁以上房产投资者人数翻倍

RBA揭开的另一个值得注意的事实是，从2005年到2015年的十年中，澳洲60岁以上的房产投资者比例翻了一倍。 

图表来源：RBA（注：浅色代表使用负扣税的比例）

报告认为，这一趋势变化既反映了人口老龄化趋势，也反映了过去十年来60岁以上人群加大了房产投资力度。

然而央行认为这未必意味着风险的增加，因为人们的退休年龄推迟了。2004年，60岁以上房产投资者中，有工作收入者的比例为50%，而到2015年，这一比例上升至60%。并且老年投资者个人消费较低，拥有较多的财富积累，能够更好地应对租金和利率风险。

总体来看，中老年人投资能力更强。40岁以上纳税人的房产投资比例为20%，而40岁以下纳税人的房产投资比例不到10%。

昆州“多房者”最盛行，风险也最高

在澳洲各州中，房产投资者所占比例与投资类物业比例大体一致，只有昆州是个例外。RBA发现，昆州有25%的出租物业，但房产投资者比例不到20%，这就是说，昆州许多投资物业是由持有多套物业的投资者及昆州以外的投资者所拥有的。

RBA警告说，尤其是在昆州那些矿业依赖度较高的地区，在投资回报率高、楼市较火热的时期，曾吸引了大量投资者。房产过度“集中”在较少的投资者手中风险非常明显：当房价猛然下跌时，投资者更可能竞相抛售手中的房产。