悉尼房产40年变迁：房价翻了近30倍，曾经最贵的区域竟然不在市区，而是它！

20世纪70年代，悉尼并非今天这般模样。1971年，悉尼第一家麦当劳开业，但是它并不是开在当今最热门的区域，相反，店铺选址在Bankstown的Yagoona，当时有名的制造业区域。

如今麦当劳已经有900家门店散布在全澳。

值得一提的是，当时Bankstown的房价要比Leichhardt贵得多。根据估价师部门蓝皮书显示，1977年，Bankstown的三房排屋中位价为3.25澳元，而相对于更靠近市区，仅15公里的Lechhardt，同类房产的中位价为2.8万澳元。

令人意外地并不是只有这一点。在过去四十年，悉尼的房屋价值和区域结构发生了很大的变化。

房价分布情况改变

在1977年，悉尼外围地区的房价更贵。根据40年的悉尼房市官方大数据，（如下图所示）

例如Wollongong的房价就高于Marrickville或Darlinghurst，三者的房价分别为4.25万澳元、3.7万澳元和3.5万澳元。同样的，Canterbury的房价也高于Paddington。

而Strathfield是悉尼房价最贵的地区，一套3居独立屋需要6.5万澳元，比目前颇受欢迎的Gordon和Mosman要贵。

这与如今购房者对房价认知相差甚远，众所周知，目前是越接近CBD的住宅，房价越高。

然而在过去，房价的分布情况却并非如此。内城区的房价反而比外围区域的房价更便宜。

SGS经济规划所经济学家Terry Rawnsley表示，在20世纪60年代至70年代期间，待遇最好、最受欢迎的就业岗位来自制造业。而该行业的岗位多出现在悉尼西部，包括内西区。相较之下，内城区的就业前景并不理想，基础设施不佳，房屋质量也差。

到了70年代至80年代，制造业开始衰退，人工逐渐被自动化取代，就业岗位减少。与此同时，金融服务、媒体、科技等行业兴起，带来了新的就业机会。如今，这一部分贡献了悉尼经济总和的三分之一。

这类企业多选择建立在内城，因此，就业及区域人口密度发生变化。而这些知识密集型的服务业也逐渐稳固了内城区的地位，随着交通拥堵成为一个真正的障碍，生活在货车沿线，或步行距离可至CBD的区域变得越来越有吸引力。

这不仅仅是就业和地区的知名度发生了变化，而是悉尼市民对房屋的认知以及它出售情况，都发生了翻天覆地的改变。

房屋销售模式改变

自20世纪80年代以来，Richardson & Wrench Mosman的总监Robert Simeon一直在房地产行业工作。在以前，他会记下买家的名字，并且在车里还准备了一个桶，装满了正在出售房屋的钥匙。每次，他都会开车亲自接送买家去参观出售的房屋。

在1987年以前，在房屋销售方面，开放参观并不是那么流行，手机也没有被人们普遍使用。

“那时为了鼓励别人和你一起销售，你必须承诺会在你的店铺放彩色照片。”Simeon表示。

技术一直在改变着游戏规则，它使得人们可以直接用双眼去观看全世界的市场。

直到20世纪80年代后期，拍卖也不是一件大不了的事情。在当时，80%的住宅是通过私人条约销售的。而在这80%出售的房产中，大约一半的住宅都会在市场上成功售出。

海滨豪宅增值稳定

与现在相比，虽然在房产的一些方面是完全不同的，在其他方面却还是惊人的相似。

比如，悉尼一直是全澳房价最贵的城市。甚至早在二十世纪七十年代，当地人也会被市区海滨豪宅的价格所震惊。

悉尼最贵的房屋是Elizabeth Bay的Boomerang公馆。在1979年，它的售价就已经超过100万澳元，成为有史以来首次出现七位数的房价。在2002年，它也成为第一批售价超过2000万的住宅。而到了2016年，同样的房产价格已经高达6000万澳元左右。

应用经济学家Peter Abelson合着了从七十年代到千禧年之后悉尼房价变化的报告，他们认为悉尼房产价格的一些关系始终保持不变。

在悉尼，港口和海岸边缘的房屋价值越高，反之房价越低。（如下图）

买家需求发生改变

此外，PK Property Group的中介Peter Kelaher表示，在80年代，住在离工作地点近的地方并不是买房时考虑的先决条件，因为当时的交通并不拥堵，人们宁愿住远一点。

“他们可以将孩子送到好学校，住得近不近倒并不重要，因为在路上并不会耽搁太长的时间。”Peter Kelaher表示。

而如今，悉尼最顶尖学府附近区域的房产变得备受追捧。

同样地，买家的喜好也完全改变。他表示，四分之一英亩的房子在80年代和90年代很受欢迎，但随后就转向了公寓。

附1：20世纪70年代悉尼各区房价（三房排屋）

附2悉尼房价40年变化图