中国境外房产投资腰斩，全球房市也“跪了”？

全球最大的房地产顾问集团最近发布了中国境外房产投资最新数据。中国房产资本已经到了“一打喷嚏”，全球房产都要跟着抖三抖的程度了么？ 

全球最大的房地产顾问集团，拥有超过230年历史的戴德梁行最近发布了中国2017年三季度境外房产投资数据：同比暴跌51%，一夜回到2013年。 

“巧合”的是，在2016年全球房产突飞猛进之时，中国房产对外投资也“同步”出现暴增，很多统计口径显示已接近甚至超过美国成为全球最大房产投资输出国。

中国房产资本的一松一紧，仿佛牵动着全球房产市场的神经：今年全球的主要房地产市场都出现了涨幅大幅回落，投资者预期逆转、上市房源开始积压的情况，市场“瞬间”已从卖方转变成了买方市场。有些政府甚至出台了“刺激政策”。

中国房产资本已经到了“一打喷嚏”，全球房产都要跟着抖三抖的程度了么？

1，澳洲房产始入“寒冬”

虽然中国房产资本的最主要目的地是美国（2016年中国对美投资是2015年时的4倍，据不同的统计来源和口径，去年对美投资约占中国所有对外房产投资总额的40%-60%），但要说影响最大的，当属澳大利亚。

不仅仅因为澳大利亚的体量比美国要小很多，根本还在于澳大利亚的特殊房产政策：非居民只能购买新房，二手房仅供本国居民购买。

这就造成了一个问题：新房供给毕竟有限，即便要增加供给，由于建设工期也会有几年时滞，所以外国资本一进来新房就蹭蹭往上涨，继而快速拉高整个市场的定价。 

但房价上涨离不开银行信贷流动性的支持，澳洲银行也非常狠：不仅提供零首付，大打价格战，而且还提供只还息不还本（5年内）的创新产品来充分满足“房子是用来炒的”的市场需求。 

结果就是澳洲房产价格的膨胀速度和规模惊人：短短五年间全澳洲房产总值就暴增至8.14万亿澳元，是全国GDP的4倍有余（美国次贷危机前的峰值为1.8倍，目前仅为1.4倍左右）。 

据澳大利亚财政部公布的数据：外资对澳洲房产的需求以中国为主，2010年年中，中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占总量的50%，这一数字在2015年上升到至70%。 

虽然中国资本从新房市场“启动了”澳洲房市，但炒房的主力还是有能力买卖二手房的“本地人”，这导致了澳洲家庭负债水平的快速上升。IMF刚刚发布的家庭债务与金融稳定性报告中，也单独点名澳洲：澳洲家庭债务已经相当于GDP的100%，而其他发达经济体都低于63%的水平，这将使澳洲在危机面前极为脆弱。 

澳洲对于这方面其实早有预期，早在去年就开始陆续收紧贷款政策，当然是先从“外国人”下手，如提高首付、利率和贷款的各种门槛，有些银行索性就直接停止贷款给“外国人”，但房价还是没有停下脚步。直到今年政策收紧蔓延到了本国人头上，才让澳洲房产开始进入“寒冬”。 

最新公布的澳洲主要城市房价变动情况显示，房价已经停止了上涨的脚步，最大城市悉尼的房价甚至已经连续两个月环比下跌。

图：澳洲主要城市最新房价变动

悉尼的房屋开始出现积压现象，上市房源总数较去年同期上升20%多。这不仅仅是因为购买力透支，信贷和政府政策转变导致，其中还有很大一部因素来自于前几年开工的大量公寓开始上市。 

图：房价暴增时开建的公寓数量跟着暴增

而期待城市不断涌入的人口快速消化这些潜在过剩的供给，显然不太现实，在澳洲收紧移民政策之后更是如此。

图：澳洲主要城市人口增长趋势