如何抵御开发商的“糖衣炮弹”？不买楼花的7个理由！原来这么多人都“上当”！

【今日澳洲4月13日讯】每个周末，当你打开报纸时，会看到许多新的公寓项目和住房区在开工前就在市场上销售。

据National Property Buyers报道，这些广告对潜在买家发射出了糖衣炮弹，“今天签约，到交割时，你的房产价值就会大大增加”，“只需支付一笔不高的定金，你就能拥有一处房产，交割后可以立即租出去赚取收入，也可以把它转手赚取利润”，听起来很完美。

那么，为什么有那么多后悔的买家？买楼花真的是一个好的投资策略吗？现实看起没有那么“完美”！

这里就是不买楼花的7个理由：

1 .激励措施导致价格上涨

中介为了推销房产，向客户提供了很多激励措施，但买家实际上是在为开发商提供给第三方的这些激励措施付费，这就转化为实际上远高于其真实价值的过高销售价格。

同样值得注意的是，在交割时，你也会发现一群买家无法完成交割，需要尽快出售房产。这导致了“跳楼价销售”，然后，银行会将此视为交割时的估值，你所支付的金额可能远高于这个估值。

2 .贷款难

考虑到大多数贷款批准的有效期只有大约90天，因此获得正式的楼花购买预先批文是在浪费时间。

潜在的问题是，一旦达到敞口上限，澳洲四大银行就不会放贷，这一点很少被提及。

银行有一项政策，将它们在任何一栋大楼的敞口限制在15%。如果你在一栋100人的大楼里买了一套公寓，你可能会发现很难在四大银行之一获得贷款。例如，在交割时会提交贷款申请，但如果你是第16号买家，申请可能会被拒绝，或者银行可能会强制执行较低的贷款价值比( LVR )，这意味着你必须支付比例较高的定金。

3 .业主居住分布不均

事实上，大部分公寓楼花都出售给投资者，而很少有业主入住。这造成投资者与居住者比例失衡，并可能对建筑物整体产生负面影响。

一般来说，自住者会花这些钱来维护这栋大楼，提高其资本价值，而投资者则“抠门”得多，他们往往会反对物业提出的维护费用建议。

4 .供过于求

目前，在主要州府城市的CBD，特别是布里斯班，新公寓供应过剩。这是导致楼价下跌的一个原因，令依赖物业价值的投资者在物业落成后，便会出现增值的问题，供过于求也造成投资者之间对租户的高度竞争。这都意味着，投资将缺乏稀缺价值。

5 .租金保证抬高了价格

开发商通常会提供租赁担保以吸引投资者，问题是，你在购买价格中支付这些租金担保，这是另一个成本，使已经很高的公寓价格上涨。一旦担保期满，租金收入将恢复到通常低于担保提供的市场利率。

（图片来源：网络）

6 .完工的不确定性

最近在布里斯班上市和销售的许多楼花项目，甚至都不会开工。建筑行业的一些大公司实际上已经亏本出售了他们已经获得DA批准的布里斯班公寓项目，在供应过剩、动荡不定的市场上，减少面临的风险。

还有一个潜在的风险是，当开发人员完成项目时，对平面图、饰面和固定装置进行修改的情况并不少见。当这种情况发生时，通常是对他们有利，而不是对你有利。

7 .低土地资产比率

要购买有价值的东西，我们都知道，土地升值，建筑物贬值，因此你应该始终以最高的土地资产价值比来购买。这往往与开发商建造的房子背道而驰，因为他们总是试图修建尽可能多的公寓，导致土地资产价值比非常低。

更多精彩澳闻，请点击跳转澳闻频道阅读>>

（Vanessa）