澳洲的公寓 “楼花” ，又要火了！

但专家提醒：也悬

随着联邦预算案宣布保留新建住宅的负扣税优惠、但取消二手投资房相关税务优惠，澳洲 “楼花公寓” 市场重新受到关注。

根据工党政府的新税改方案：

从明年7月起，购买二手投资房的买家将无法再享受负扣税优惠，但新建住宅依旧保留相关税务减免。

这意味着，新公寓理论上将变得更具吸引力。

不过，业内人士指出，一个现实问题是：未来接盘的新买家，可能无法享受到同样的税务优势。

Quantify Strategic Insights数据主管Angie Zigomanis长期研究楼花公寓市场。他表示：楼花公寓的首次转售表现，通常明显弱于普通二手房。他说：我们发现，楼花公寓从最初购买到首次转售之间的涨幅，往往远低于同期普通二手公寓的涨幅。Zigomanis认为：过去很多投资者购买新公寓，本质上是冲着新房折旧抵税等税务优惠去的。但问题在于，下一位买家往往无法再获得同样的税务利益。他说：未来购买新公寓的人，会发现自己手里的资产，只能卖给一个已经没有同样负扣税和折旧优惠的买家。除非整体市场出现非常强劲上涨，否则转售时很可能赚不到钱，因为下一位买家不会愿意接同样价格。

Cotality研究总监Tim Lawless也表示：过去十年，市中心高层公寓整体表现明显弱于郊区House & Land市场。尤其是在大量新公寓集中供应的区域，房价增长普遍疲弱，甚至出现下跌。数据显示：过去10年，悉尼Olympic Park公寓价格下跌15.1%；墨尔本CBD公寓价格则下跌8.4%。截至去年12月季度，墨尔本市区出售的公寓中，接近一半属于亏损出售。悉尼Parramatta这一比例也接近29%。

澳洲住房与城市研究院（AHURI）负责人Michael Fotheringham表示：新公寓表现好不好，很大程度取决于产品类型和地段。他说：Docklands当年大量建的那种小户型studio公寓，基本没怎么升值。墨尔本过去十年公寓供应实在太多了。

相比之下，他认为悉尼部分公寓转售表现较好，一个重要原因是供应没有墨尔本那么夸张。

25岁的悉尼机械厂老板Jordan Galea，2021年首次考虑买投资房时，也研究过楼花公寓。他说，当时自己对投资几乎 “一窍不通” ，但知道房地产至少算是 “比较稳” 的资产。最终，他没有买楼花，而是在自己居住的Hawkesbury地区买了一套House。他说，楼花公寓虽然门槛较低，但strata管理费等长期成本让他犹豫。不过，他并未完全否定楼花投资。他说：如果还能保留负扣税优惠，而且价格和地段合适，我觉得楼花也不一定是坏选择。

他的投资顾问Gianni Musumeci则明显更谨慎。他说：我到底是要为了税务优惠，跑去买一套千篇一律的远郊房子，还是去买供应过剩、而且经常有质量问题的公寓？Musumeci认为：真正长期投资的人，不能只盯着税务优惠。投资最重要的问题是：它到底能不能帮我实现长期财务目标？我有没有能力长期持有？

59岁的墨尔本商业顾问Lisa Guglielmino过去5年开始布局退休投资，目前持有一套位于墨尔本西部Eynesbury的House & Land，以及一套昆州公寓。不过，她坦言，目前投资压力并不小。她说：Eynesbury那套房到现在都没涨价。租金也几乎没涨，但利率却涨了很多，我们实际上一直在贴钱。不过，她仍希望长期能获得回报：我们是在赌10年后，它会是一笔很好的投资。

她的贷款经纪Jonathan Lee也表示：目前很多金融机构甚至都还没搞清楚未来该如何执行新规。他说：我现在给客户的建议就是，先别动。银行接下来到底怎么操作？会不会贷款申请里多一个 “这是新房还是旧房” 的选项？现在大家都还不知道...