每日地产 | 我对“房地产+互联网”的一些观察与思考

从2000年进入房地产行业，到现在已经18年了。从一个房地产从业者的角度接触、应用、观察和思考互联网，也已经有18年了。今天就分享一下我的一些所观所想。

1，“房地产+互联网“为项目营销概念

2000年我刚进入房地产行业时，在SOHO中国公司开发的第一个项目SOHO现代城策划部工作。老板潘石屹和夫人张欣对互联网的兴起嗅觉敏锐，判断互联网会使得办公的交流沟通更为灵活便利，小公司和自由职业者会由此获益，灵活的、小型的办公空间需求会迅猛增长。因此以“SOHO，small office home office，小型办公和居家办公”做为项目营销的核心理念。当时中国房地产市场本身的初期高速发展，加上人们对于互联网概念似懂非懂、浮想联翩的憧憬，一下子使SOHO现代城项目获得了巨大的商业成功。潘总和张欣名利双收，后来就一直把SOHO的名称和概念贯彻到公司的系列开发项目中。

2，房地产的互联网门户网站

同样在2000年前后，出现了专注于房地产的门户网站：焦点网、搜房网等、提供专业的房地产行业新闻、公司和项目信息。新浪这样的大门户网站也专门开始做房地产频道。当时的印象里，几个网站各有特色：焦点网的项目论坛是北京房地产人士和客户最集中的网上论坛；新浪房产的新闻方面比较强些，并且经常搞大型线下论坛房展等活动；搜房网在老总莫天全的领导下，是最综合发展最领先的-- 在内容上有“搜房指数研究院”为支持、提供专业化的数据和分析、规模上也发展非常快。后来搜房在几轮私募投资之后，很快就从北京开到全国各个省会城市、再到二线、三线城市。2010年搜房成功在纽约证交所上市，当时业务覆盖中国330多个城市，广告业务、客户规模均排在中国第一。2014年由于名称权官司问题，搜房改名为房天下，这是后话。

搜房这样的房地产专业门户网站，搭建平台、帮助房地产开发商和项目在网络空间发布全面可检索的信息，并收取广告费用；让买房租房人通过浏览网站获得房产信息，帮助房产销售或出租。其商业模式很清晰---线上广告盈利。对于开发商或者房主来说，网站和平面媒体的报纸杂志功能是一样的，提供的是一个展现公司和房产、获得客户咨询的广告平台。澳洲的Realestate, Domain跟中国的搜房（房天下）一样，同样属于大而全的房地产门户网站，商业模式也完全相同。

现在，除了搜房、Realestate这样大而全的房地产门户网站，还涌现出了很多按房地产类型细分的专业门户网站，如针对旅游地产、商业地产、会展酒店等等，其互联网的技术、核心商业模式也是一样的，不同只是所展示产品类型更加精而专。

3，房地产与搜索引擎

在做了几年的房地产策划和销售代理后，我在2007年进入ATKINS（阿特金斯）中国公司规划事业部，开始为房地产开发项目前期拿地、开发阶段做咨询顾问。工作需要查找大量的经济、市场资料数据进行分析，以及借鉴国际先进案例经验来做项目策划。因为公司是国际知名公司，客户也经常是金融街、首创这样级别的客户，所以必须得拿出足够硬的方案才能过关。Google（偶尔也百度一下）就成了我们工作最好的帮手。没有网络、不能搜索就一分钟没办法正常工作。虽然身体只是局限于办公室里几平米的隔断里，眼和脑却跟着搜素引擎天下遨游。2010年Google退出中国后，公司通过技术手段得以继续使用Google的服务。

我想互联网搜索引擎对于房地产的第一层意义在于项目前期规划和设计阶段，它们帮助我们打开眼界、突破自身在空间甚至时间的局限，看到在全球城市化发展的大时空坐标体系下我们自己城市的发展方向。

搜索引擎对房地产项目的另一个作用是在项目的营销环节。搜素引擎通过上网者搜索的关键词以及个人搜索行为等信息，通过高深的算法进行有针对的广告内容推送。对于房地产项目的营销来讲，是一个似乎比门户网站更加智能和个性化的广告媒介。但从我这几年在澳洲做项目营销的使用体会来看，大多数有针对性的买房租房者还是更愿意直接去房地产门户网站去搜索，而不是通过Google搜索引擎来查询。而少数还没形成清晰选择标准、或者不知道门户网站地址的海外客户会使用搜索引擎查找项目信息。

4，房地产和移动互联网及社交媒体

智能手机、移动互联网和社交媒体的兴起，使得人们随时随地都能够上网。互联网对于人们的工作生活融入更深了，智能手机简直成为了人类的一个新器官。信息沟通的更加全面、迅速、高效。从我个人感受来讲，移动互联网和社交媒体对房地产行业推动主要有两点：一是在营销信息的渠道更加丰富——微博、微信（朋友圈、公众号、聊天群）、Facebook、Instagram都可以是广告的载体、而且还能够通过客户的大数据信息分析后定向发送。二是人与人的沟通效率大为提高—文字、图片、语音、视频等信息可通过多渠道即时传达。当然这两点是对于社会各行各业都有作用的，不仅仅限于房地产行业。

不久之前，与某个在悉尼的互联网创业团队有过交流，他们正在打造一个定位于有房者和买房者的社交APP，现在刚刚开始不久，很期待看到他们的进一步发展。

5，房地产“O to O“

2014到 2017年，“O to O （线上到线下）“应该算是在中国互联网行业最热门词汇之一了。各种五花八门的网络O to O应用层出不穷、眼花缭乱。中国房地产门户网站的老大房天下（前搜房）也当仁不让，开始业务转型，从单纯线上业务急速扩展到线下的买房、租房、装修、房贷等多种传统房地产服务业务类型。

2015年，房天下国际部与位于西澳珀斯的Indo-Pacific房地产公司合作成立房天下澳大利亚公司，向中国大陆客户销售澳洲房产。做为房天下澳洲公司销售副总，人在澳洲的我也算是亲身参与了中国互联网的这一段进程。

向中国市场卖澳洲房产，当时国内也有很多源于留学、移民的机构在做这一业务。大家的业务模式都差不多——澳洲方面通过接触开发商拿到项目，国内方面打广告招徕客户、然后再通过各种讲座、周末房展等和客户见面洽谈。有时候客户能够在国内就签约，有的时候客户还要来澳洲亲自考察现场后才能签约。先开始，与行业竞争对手来比，房天下国际部的线下力量并不占优：队伍很年轻、成立时间短、运营经验不足等等。做的过程中，逐渐通过摸索到了一些发挥房天下自身网站流量、网络技术、总体规模方面优势的地方：比如在房天下国内城市网页嵌入国际部广告、在澳洲项目现场向国内进行网络直播、与国内城市分公司合作搞展会活动等，取得了一定成效。

可惜的是，2017年，由于国内房地产行业宏观调控，外部因素发生变化；与此同时、房天下在线下急速扩张过程中，为了追求短期市场占有率采用了超低佣金策略（国内市场部分），费用开支剧增、管理效率没有跟上随变化、而收入又远远不足。董事长莫天全在2017年3月底正式向华尔街承认转型失败，放弃线下业务，回归线上业务。

我个人觉得房地产门户“线上+线下“的方向始终没有错，错的是追求短期增长和超低佣金策略，因为与快速消费品不同，房地产购买行为不是一个高频次的消费，靠低佣金策略换不来客户对品牌的忠诚度。可能是”人在江湖、身不由己“，在资本压力下做事，有时候会欲速则不达吧。

6, Airbnb 和Wework

Wework是最具有互联网思维的办公空间运营服务商，它与Airbnb有共同的特点在于空间共享的核心理念，不同的是办公空间需要有统一品牌和空间特性，办公用户比起游客也更加固定化。所以Wework需要从原写字楼房东手中租下空间进行改造装修，有统一的特性，而不是象Airbnb一样是完完全全各不相同的个性化房源。除了空间硬件外，Wework还提供创业办公者发展所需的软件服务：创业辅导、社交活动等。Wework联合创始人亚当•诺伊曼(AdamNeumann)将这家公司称为“实体社交网络”。 2015年后，国内也出现了很多Wework的跟随者，如万科毛大庆辞职后创立的优客工厂、我的前SOHO同事王胜江辞职后创立的洪泰创新空间（后于2018年1月与优客工厂战略合并）。互联网巨头腾讯也在打造腾讯众创空间，空间租金本身的收入并非首要目的，更看重的是空间内创业型公司的成长价值。

Wework现在已经在澳洲的悉尼和墨尔本开设了7个办公共享空间。一些澳洲本土的众创空间还基本处于比较初期萌芽的阶段。

7, 房地产与物联网和区块链

物联网和区块链是互联网技术发展的新层次，未来它们将推动房地产行业的新一轮创新。

“万物互联”，无线和移动传感器对我们的生活空间中的各种指标可以监测形成数据，通过网络传递到云服务器进行分析处理，最后形成帮助使用者进行决策。小到智能家居、大到智慧城市，现都处在研究和实践的前沿。随着技术不断的成熟和商业化应用，必然对于房地产开发建设起到推动的作用。

区块链，根据我的有限理解它是互联网在朝着更加互联、透明、平等方向发展的里程碑式的技术升级。在现代商业社会有四个核心的流动：信息流、现金流、物流和人的流动。区块链之前的互联网是信息的流动，区块链之后的互联网是信息流和现金流的结合。现在虽然各种加密货币ICO很多，但是对于加密货币的估值、即与现有经济体系中货币的对应关系是需要探讨的核心。还有就是各行业如何利用区块链技术对自身进行创新。做为满足人类基本需求的古老的房地产行业，也必然迎来一次发展的新机遇。

结语

 房地产和互联网，一个构筑了我们城市生活的现实世界，一个构筑了我们生活的虚拟世界。虚拟与现实已经越来越紧密而美妙的融合在一起，未来城市的梦想在一步步实现。