好文重读 | 一张图看懂澳洲自住房六年法则

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2018年原创文章

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在澳洲，有点房地产投资意识的人，多多少少都听过“6年法则”，但是具体怎么计算，以及相关规定到底是怎么样的，好像除了会计师，没几个人能够说清楚。

今天，我们就来聊一聊澳洲自住房的6年法则。

澳洲的税法规定，每个家庭在同一时间里只能拥有一套房产作为他们的自住房，自住房可以享受税务上的优惠，即在卖出时，不必缴纳资本增值税CGT。

而如果自住房转作了出租用途，就有了租金的收入，如果还想继续享受免缴CGT的优惠，必须符合两个条件：

1. 房子买回来以后最先的用途是自住，并且至少住了6个月以上；

2. 用于出租的时间最多不能超过6年。

从第一天开始出租起计算，6年到期之前卖出，可以申请免缴CGT；或者收回房产继续自己住，直到卖出，也可以申请不必缴纳增值税。

如果在这6年当中你搬回来自己住了2年，然后继续出租，原则上来讲是不能从第二次出租起重新计算6年期限的；这个两年的自住期仍然视作出租期处理，你还是只能从第一次出租那天开始计算6年。

不过，在实际的操作过程中，经常会听到一种说法：把自住房出租，在不到第6年底时再搬回住半年，然后再次出租，重新开始一个6年，再搬回住半年......如此循环往复，就可以无限使用6年法则了。

这样想是很危险的，澳洲税务局不会留下这么大一个空子让人钻。实际上，你从自住房搬出是要有合理的原因，如工作原因、学习原因、身体原因等等，而不是以收取租金、享受税务优惠为目的。

一般来说，第一个6年的审核相对宽松，只要你保存好了水电煤等账单。但之后想要如法炮制第二次第三次，就很难说了，甚至可能引起税局对你的关注。

当然，如果你有足够强大的理由，比如重病、或者因为生计问题必须去别的城市工作，当然还是可以申请，不过ATO对于此类申请的处理原则一向是从紧从严。

税务局有一条通杀一切的原则：如果税务局认为你的某种行为是为了避税，就可以取消相关的优惠。所以如果又以自住房豁免CGT，又要出租获得收益，以及享受负扣税收益，这就是明显为了避税的违规行为，属于税务局严查对象！

 第二套自住房的情况 

在一些投资者的操作中，还有一种情况，即第一套自住房出租即将满6年之际，卖出这套房，同时再买另外一套自住房，自己搬进去住上半年以后，再次出租，并启动了6年法则。

这里有两个要注意的点：

• 先卖第一套自住房，那么第二套房就可以作为新的自住房，从而享有6年法则；

• 但如果是先买的第二套房，那么在6个月类必须卖掉第一套房，第二套房才能够作为自住房申请6年法则；否则，第二套房只能算成投资房。

 投资房转自住房的情况 

如果一套房产在购买成交的时候是作为投资房来处理的，之后才转成了自住房，在转自住房前的那一段时间，是需要计算房产的增值并且需要缴纳CGT的，之后作为自住房居住期间的增值部分可以免CGT。

而且如果在投资房期间享受了负扣税，在计算CGT时，这是一个不可忽略的影响因素。

通常这时候，专家会建议你聘请一个专业的估价师对这套房产进行评估，根据这个估价为基础来计算投资房时期应缴纳的CGT。

而估价师一般会做出有利于房主的估价，否则ATO就会按照市场价格来评估，这样在税收标准上往往对房主不利。

当然，如果你想把自住房变成投资房，专业估价师的估价也是很有必要的，ATO会从你变更房产用途的时间来计算CGT，那么同样，估价师的报告仍然比市场价格对你更加有利。

房产税务的计算十分复杂，各位在规划投资行为时，还是需要多听听专业人士的意见，特别是一个靠谱的会计师，能帮你合理规划各种税务问题。本文写作的意图，当你面对会计师时，至少知道可以问一些什么问题，希望对大家有所帮助。