房价下跌未阻澳地产股逆势上扬 股价冲上三年高点

澳洲住宅房价已下跌超过一年，且尚未见到跌势转头的迹象。但另一方面，澳交所的房地产股在很大程度上并未受房价暴跌的影响，股价上涨至近三年来的最高水平。

澳洲住宅房价已下跌超过一年，且尚未见到跌势转头的迹象。但另一方面，澳交所的房地产股在很大程度上并未受房价暴跌的影响，股价上涨至近三年来的最高水平。

据彭博（Bloomberg）报道，多元化的收入来源、经济增长对办公室的需求以及低债券收益率等因素，推动今年S＆P / ASX 200 A-REIT指数上涨13％，远超过全国基准指数的9.2％涨幅。

该成分股有18只股票，其中有15只是上涨的，领涨的两只为Charter Hall Group（ASX:CHC）和Goodman Group（ASX:GMG）。Charter Hall Group今年上涨了32%，Goodman今年上涨了25％。

澳央行于2016年8月将基准利率降至创纪录低位，推动房地产需求增加，房价上涨，房地产股价也一路走高。

2月份澳洲房价下跌0.7％，现在比2017年10月的房价高点已下降了6.8％。银行执行了更严格的贷款标准，对投资房和自住房借款人都收紧了信贷。

APN Property Group的基金经理Pete Morrissey表示，该指数上涨最多的房地产股Goodman和Charter Hall不符合传统房地产投资信托基金的定义，因为他们的大部分收入并非来自租金。仓库巨头Goodman的大部分收入来自开发和基金管理收益。

澳大利亚房地产委员会资本市场执行董事Belinda Ngo认为，消费者越来越青睐网上购物，这成了像Goodman这样的工业地产集团的福音。

Goodman现在全球最大的客户是亚马逊（Amazon.com）。

Mirvac集团（ASX:MGR）是该指数中表现排第三名，这家开发商一半以上的收入来自住宅资产，但也投资了高品质的公寓，并建立了写字楼和零售资产组合。该股今年上涨了21％。

Morrissey 评价Mirvac说，对住宅市场的负面情绪一度对这家公司造成很大影响，“最后，市场已经看透了这一点”。

今年写字楼市场依然向好。 Ngo表示，强劲的宏观经济刺激了对工作空间的需求，拥有稳固写字楼投资组合的公司受益于此。自去年12月以来，全国最大的写字楼拥有者Dexus股价上涨了19％。

不过，并非所有指数公司都未受到经济衰退的影响。 Stockland是一个多元化的房地产集团，开发住宅和退休社区，今年将其盈利指引设定在目标范围的低端，理由是住房环境疲软。

也有机构看到这些房地产股大涨之后，仍然保持谨慎。本月早些时候，由于零售地产的风险上升，麦格理证券将其行业建议下调从“买入”下调至“持有”。

“我们认为这是一个价值陷阱，”由Rob Freeman领导的麦格里分析师团队在3月8日的报告中表示。“这是因为这一行业的半数都是零售商场，我们认为前景从未像现在这样糟糕。”

拥有和管理全澳Westfield购物中心的Scentre Group以及Vicinity Centers等零售房地产投资信托基金在2月份财报季中表现最差。

Morrissey表示，虽然零售业占据着澳洲房地产投资信托基金市场的大部分，但这个行业中的其它子行业的需求增长在拉动着整个商业地产行业。

另外，政府债券收益率与房地产投资信托基金之间的负相关关系，是这些地产股大涨的另一个原因。澳大利亚的10年期国债收益率今年继续下跌，为2016年以来的最低水平，而投资者可能会“逃进”房地产投资信托基金来捍卫收益率。

Morrissey还提出另一个解释。去年底澳股走势颇为动荡，这也助长了房地产投资信托基金的走势。房地产股可能被投资者视为更安全的避风港，因为通常市场动荡时这些股票会表现得更好。