地产投资精髓二（中）：第二个战场

地产投资精髓二的主要目的，是帮助投资者建立一个正确的思维认知框架。

我们上一篇讲到的核心观点有两点：

第一点，是房地产这个副业能走多远，和你事业做多大是相辅相成的。

只有收入高，才能向银行申请更多的贷款

只有收入高，才能承受房子每个月产生的杂费所带来的负现金流

只有收入高，房子所带来的税务优惠才有意义，带来的税务节省不如高收入人士那么明显

第二点是先花心思在事业上，在事业起步阶段买蓝筹区域买房。好的租客和好的地段让你不需要花太多时间去打理，做好事业就是做好投资。

为什么有的人在海外有房产，房产打理的井井有条，房产收益也很不错？很简单，人家在那个地方有分公司，经常要飞过去，自然能接触到本地资源和有时间打理。

为什么有的人可以低价买到一些优质资产，你不行？很简单，人家现金充足，可以随时在很短的时间内买入。经纪人也知道推荐房子给他们，只要合适，生意绝对做成。

总结一下就是：事业好，投资的路自然走的顺。

所以我们人生的计划应该是现金流为主，为王道，投资为辅。两个轮子一起走，才是真谛。

所以千万别拿富爸爸那一套：打工，做生意都不重要，投资才有出路。错了，没有打工和小生意的现金流，你干脆就没法投资。

我们复习完上一周的主题后，我要给大家下一个认知，那就是投资人面对的是个两个战场。

什么战场呢？第一个战场是投资的战场，你需要和其它买家和中介斗智斗勇，中介想尽可能以最高的价格卖给你房子，其它买家想从你手里抢走这个房子。

你还要研究行情，分析出租回报率，增长前景，人口流入比例，确保你自己投资的地段是正确的。

你要小心不被报纸和媒体忽悠去投资那些人们口中的大黑马，实际上供大过求，房子造了一大片的新区；买入房子以后还要想着哪里要维修一下，确保自己可以找到好租客。

总之一个成功的投资人在买，租，装修，出售等环节不停的做着优化，确保每一笔的投资都为自己带来可观的回报。

市面上有很多书籍教我们如何买房，如何装修，如何出租。可是问题是，投资人的所要面临的第二战场是没人提到的。

投资人的第一战场讲究的是如何空手打拼创造财富，第二战场讲究的是如何保护你的财富不会被稀释。这个保护不是会计师狭义的说把你自己的资产放到家庭信托，别人起诉也拿不走那么简单。

投资人所面对的第二战场，实际的意思是如何防止被“掀桌子”。我们知道在港台片有一个桥段，那就是当一个赌徒连输十几盘的时候，他会掀翻桌子，嚷着说你出老千，要求重来一盘。

现实的桥段是，每一波地产的行情过后，也有这么一群人。有的以专家身份抛出怂人惊闻的预言，大喊再不控制沸腾的房市，房价就要像东京一样一泻千里；

有的以吃瓜群众身份控诉房东对自己的剥削，自己已经不得不住在千里之外，上班往返要两，三个小时；还有人说自从移民来了，房价就被这帮蛀虫炒高了，所以要立法制裁这帮混蛋，否则我们下一代买不起房子了。

每个人都忧国忧民，以天下忧而忧。说白了就是羡慕嫉妒恨，人家苦逼还贷款时，你计划去哪度假，还嘲笑别人自不量力苦哈哈勒紧腰带买房子。

结果一波行情过后，人家资产后面一下子多了好几个0，自己无论怎么赚钱都赶不上。更可怕的是原本还在犹豫是否去置业的普通地段，现在价格贵的遥不可及了，不可能买的起了。

他们满脑子都是凭什么，最爱说的一句话是It is not fair。

这种人在社会是大多数，连任赌服输的精神都没有，掀翻桌子要重来，直接把担子一脚踢给政府，美其名曰“群众心声”。 群众个鬼啊，房东不是人吗？房东不是公民吗？

政府天生具备劫富济贫的本质，无论是民主还是专制社会，重新分配财富，确保社会阶级稳步流动是他们自己给自己设立的目标。

紧接着一系列犀利的调控手段来了：

1. 增加供给

大笔一挥多批几块地，多造一些售价只有市场价格60%的居民保障住宅；

2. 增加交易成本

增加卖房的资本增值税，增加印花税，例如香港有房人士买第二套房子，印花税竟然上调到房屋价值15%；

3. 增加租金管制

美国纽约房东收到的租金已经不够房屋维修成本了，政府依然我行我素；

4. 增加贷款限制

例如在新西兰，有自住房的情况下，第二套房产只能贷款70%。

以上四条基本概括全世界各国调控房地产的大部分手段。

公平吗？谁都知道老板赚钱多，老板担风险的时候你看到了吗？既然我们已经知道，社会上这股掀翻桌子的力量，我们如何去保护自己的财富呢？

第一，  买入的区域一定是已经完全开发，未来土地没有供给的地段。你永远不知道政府会拿那些空地做什么，你也不希望开发商过度开发，拉低当地租金。

第二，  买了房产之后，万不得已，千万别卖。当你想买回来的时候，发现交易费上来了，资本增值税升上去了。什么负扣税，折旧，可能统统取消，一切过去原本的常态，统统都消失了。

第三，采取一些有创意的手法，让自己名下房产的租金尽快去入正现金流。当租金可以cover贷款时，你至少减少了50%的风险。

总之，以不变应万变。用银行的钱来投资，用租客的钱来还贷款。买了就永远不卖。

政府所做的就是增加交易成本，抢劫我们的劳动果实。但是你我不卖不就得了么？

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