澳首席经济学家：正观察澳洲房市走向的，聚焦这些地方！！（组图）

房产研究Propertyology的专员表示，过去12个月是澳洲房地产市场近30年来最糟糕的时期。

该网站称， 

分析发现，塔州首都霍巴特和堪培拉，目前仍然是所有州府城市中最好的，最近房地产的变化可能会导致价格增速加快。

同时，西澳的珀斯、昆州的布里斯班和南澳的阿德莱德都处于房地产周期的“正确阶段”，也就是供应和住房负担保持平衡。未来12个月内，这些城市都将产生一些增长，“但是不太可能有什么惊人的变化。”

房产经济学者称，悉尼和墨尔本这两个最大的市场，住宅价值现在分别回到了2015年6月和2016年10月的程度。虽然很多拍卖成交的案例，成交额很大，但是成交量太小，专家仍无法做出大胆的预测。

未来的悉尼和墨尔本，最有可能的是房价增长缓慢、租金收益率低的漫长时期。

澳房产具巨大潜力的地区

经济房产专家罗列出58个拥有巨大增长潜力的地区：

新州——Armidale、Orange、Parkes、Wagga Wagga、Griffith、Coonamble、Forbes、Bathurst、Albury、Murrumbidgee、Muswellbrook、Leyton
维州——Mildura、Shepparton、Bairnsdale、Ballarat、Wodonga、Kyabram、Bendigo、Wangaratta、Warrnambool、Swan Hill、Benalla、Cola
塔州——Glenorchy、Clarence、Launceston、Burnie、Devonport
昆州——Cairns、Beaudesert、Bundaberg、Gympie、Toowoomba、Lockyer Valley、Townsville、Rockhampton、Sunshine Coast、Mackay、Moranbah、Emerald、Warwick、Gladstone、Hervey Bay、Mount Isa
南澳——Mount Gambier、Whyalla、Port Augusta、Port Lincoln、Roxby Downs
西澳——Albany、Esperance、Bunbury、Geraldton、Busselton、Kalgoorlie、Karratha、Port Hedland

话虽如此，这些地区都是相当偏远，尤其是新州、维州和昆州，上述地区都距离首府城市至少100公里以上的距离。

10大值得投资名单

报告指出，

房价越高，租金收益率反而越低，便宜的房产可以提供较高的租金收益率，房东可以更轻松还贷。

根据， 权威网站CoreLogic公布全澳10大值得投资区名单：

在前10强中，

位于昆州中部的Blackwater排名第一，

其次是新州西部的Broken Hill，

凯恩斯的Woree排名第三。

Blackwater租金收益率最高，为11.7%，当地周租金中位数为260澳元。

很多人并不熟悉Blackwater，这是一个位于昆州Rockhampton以西200公里的小镇，独立屋中位数为12.21万澳元，在过去5年里，当地房价暴跌56.5%。

Broken Hill租金收益率为11.7%，周租金中位数为260澳元。

Broken Hill目前独立屋中位价为89,483澳元，过去5年下跌12.9%。

Woree租金收益率为10.8%，公寓平均房价为13.32万澳元，过去5年增长14.4%。在全澳最值得投资100强中，昆州有42个区上榜，远高于新州（17）和维州（15）。

而在澳洲前100强中，64个区独立屋收益率高，37个区是公寓收益较高，这些独立屋中位价介于89,483澳元到52,1597澳元之间，公寓介于133,205澳元到395,577澳元。

Propertyology研究负责人Simon Pressley表示，房地产数据的滞后意味着，该研究中提到的许多地方的房价在纸面上还没有显着上涨，但积极的宏观变化意味着迹象已经显现。

自2015年以来，房地产行业遭受了一系列打击，最终导致全国交易量急剧下降。这直接违背了改善经济条件和工资增长的所有努力。

事实上，过去12个月是澳洲房地产30年来最糟糕的时期。

澳洲房产市场的7大秘密

当大家都在说，澳洲房地产开始回升的当下，赶紧出手！

但是AMP 首席经济学家Shane Oliver却称，凡是并不都是黑与白！ 

他说，“澳洲房市非常复杂，并不是向大家想的如此理想。”

01

澳洲房子很贵

Oliver说道，尽管房地产市场目前正在从过去两年的房价触底中反弹恢复，但过去10年来房价都是属于相当高的。

根据2019年Demographia网站的住房负担能力调查，澳大利亚房价是澳人收入的中位数5.7倍，但是美国仅为3.5倍，英国为4.8倍。在悉尼，是11.7倍，墨尔本是9.7倍。房价与收入/租金之间的差距，却有极大差距。

同时，澳人家庭的债务由全世界国家的低端，已经晋升到高端。

也就是说，即使房价有所降低 （100万变成95万，300万降成120万），购买者是否“消费的起”，“负担的起”，应该是主要考虑。

02

房价市场变化诡异

经济学家表示，澳洲城市和乡村的房产价格差异太大，于此同时与当地的繁荣和兴衰紧密相连。例如， 珀斯和达尔文过去5年因矿业萧条，房产出现大幅度的下跌。 

澳洲很多边远郊区，如不依附大城市，就是依附当地产业，房产市场也就如其相连。一荣俱荣！

也就是说，放眼投资房时，周边环境和当地经济繁荣的周期，是否能持续持平或增长，应该首先列入考虑。这也解释了，悉尼墨尔本等大城房价永远居高不下的原因，因是自给自足的商业中心。

03

轻忽了自身偿还贷款债务的能力

目前澳洲家庭和个人的房贷和各类借贷压力已经达到最高点。

很多家庭或个人，过于乐观，低估了自己偿还贷款的能力。

除了房贷之外，很多家庭还有车贷，企业贷款，加上日常家庭开支等等，拥有的债务程度已经创下记录。

也就是说，能办下贷款不一定换得了贷款，家庭能不能长期承受极大的债务负担？ 

04

澳洲房子的泡沫经济

Oliver说道，按照目前澳洲的人口增长意味着每年需要额外增加75,000个住房 ，但似乎住房供应并未跟上人口激增的步伐。 

因此，房地产价格居高不下，房产泡沫化。自2015年以来公寓和单元房的供应激增，但经历了十多年来累积的供应不足，是澳大利亚住房保持相对昂贵的主要原因。

Oliver说道，目前并不是减税或政府将税率降低的问题， “这些论调只适用于供需平衡、拥有经济房的国家。”

也就是说，目前房产市场并不是“印花税”或其他税收的问题，而是居高不下的价格和整个国家的经济情况。或许花了原本在10年前能买5房的独立房的价格，购买了如今一栋2房公寓。政府免去几万元的税收后，对很多家庭来说日后的房贷仍是无法负担。

05

房价的起伏和涨跌

过去15年中，澳洲各个城市的价格下跌幅度从5％到10％不等，近几年分别为悉尼，珀斯和达尔文的15％，21％和31％。因此让购房者产生错觉，他们认为这样的走向中，未来的房价只能是上涨！ 

但，真的是如此吗？

也就是说，目前悉尼的房价比起前两年有稍微反弹，但是整体房价仍是2015年来房价巅峰时期的走高状态。

一栋价值50万的公寓，3年前被推高到70万，目前降低5%，价格仍在65万上下，整体而言房产经济仍处于泡沫阶段。

06

澳洲房市与利率捆绑

每个城市有所不同或许因为长期的供需不平衡和泡沫走向，澳储备银行现金利率的变动对房价市场是有冲击的。

最前面提到储备银行0.25基点的降息，将帮助对房产市场，带来小规模的繁荣。

07

澳洲房价崩溃？有可能！但很难预测！

在过去的15年里，由于澳洲房地产的高走向和泡沫化，和高债务程度，房市出现过多次的崩盘迹象。 

但是AMP房产经济团队却认为，仅仅这些因素还不会导致真正的市场崩盘，但是如果澳洲的失业率再上升，利率不断增加，以及房产市场上供给远远大于需求的时候，那就是崩盘的时候。

但是，依据澳洲目前政策和走向，并不可能同时满足上述的三个要素。因此，房价泡沫和高估，人民的高度负债，却没有崩盘的可能。

也就是说，如果买家等待着澳洲房市崩盘，再出手捡便宜，除非出现全球或全澳性的大灾难，要不然基本是不太可能的！

一个例子，

新西兰基督城，在2010年左右出现大地震后，房价一落千丈。但随之，当地的经济和繁荣也不在了。目前正属爬升阶段，或许10年后，将再次出现繁荣。也就是大灾难后的20年，成为复苏的周期巅峰。

上述7点是观察房市者需要了解的，

澳洲房市须知！

AMP房产经济团队提出，根据目前全澳房产走向，买家需要观察以下三点：

1春季是销售的旺季

也就是说，房产市场的走向——现在，开春的当下，应该有所回升，如果有， 那就是房产将走上坡的积极信号！

2房产金融政策

如果政府能兑现所有房产市场的承诺，包括减税、降率等等，一段时间之后，能看到房价的持续增加，或许能达到10 -15%增长。

3失业率

如果澳洲的失业率继续大幅度的增加，那么经济增长将会放缓，房价也将受到限制，最终将导致房价整体下滑。

远见：

经济学家的分析称， 目前有意投资房产的买家，应该关注西澳首府—— 珀斯、昆州首府—— 布里斯本两地市中心的房产走向。这两个地区目前为最有增值潜力的中心城市。