买公寓，还是买House？

买公寓，还是买House？

今天来说一个很多人都感兴趣的话题，在墨尔本投资“买公寓好，还是House 独立别墅？”

根据我的从业经历，基本上每个买房的客人都问过我这个问题，就算不是客人，身边的朋友也经常讨论起这个话题。可以说，我被问到这个问题的概率是200%。

一般我是这样回答我的客人的： 

探讨这个问题之前，我觉得要先明确一个观点。

这个社会是在发展，政府也会有规划重点，以及出台各种政策引导市场走向。所以说，澳洲房地产市场瞬息万变。这样的一个市场总体比较稳定的国家，也会经历房地产的高低起伏。

蓝线：墨尔本 House 中位价

黑线：墨尔本Unit/公寓中位价

如果都能接受墨尔本市场在变化的话，那么上面那个问题就没有一个固定的答案。下面给大家举几个例子，来看看墨尔本近五年经历了什么。

在2012年，我会说不要买公寓，要买House。

因为我在2010买的期房公寓（楼花，还没开始造），在2012年交房时就后悔了，因为这套房比市场上的同类型公寓贵很多。我当时才知道，这里是和国内相反的，期房（楼花）价格相对高于购买时的市场价格。因为开发商会预测交房时的市场价格来给期房（楼花）定价。

当时的我还没有入行，但是我会分享我的经验给我的朋友们，劝他们不要买期房。

直到2017年前，我还是会跟我的客人们说，如果资金足够的话最好买House，而且一定要买土地面积至少 600㎡以上的，有可以开发价值的House。

因为这段时间是买地开发的疯狂时期，各种大小开发商囤地、申请分割批文、建造 Townhouse 或公寓。甚至一些地区的房价翻了2-3倍。

不过到了2017年，我会说买公寓楼花吧，因为可以省税，还能捡个小漏。因为当时交割的公寓项目较多，海外贷款紧缩，很多买家没有足够的资金交割，不得不转手以前订下的公寓。

2019年的现在，我会坚定地跟我的客人说，除非自住，投资的话还是买公寓。House的土地价格已经非常高了，以至于租金回报率降低了，House的投资现金流是负的。

并且谁都不能保证还会有像2015年那样的暴涨了。而且也见证了前几年在房价高的时候囤地的朋友们，结果扣除了各种建房成本后根本没有利润可言，甚至还要降价出售的例子。

以上都是我的个人见解，也先别急着反驳我哦。

因为这个答案没有标准版答案，我只是总结近 5 年的房地产市场状况，来提供一个角度去思考。

如果问我，在今天，在现在这个时间段，我会买公寓还是 House？

我会选择公寓。原因很简单，公寓是一个正现金流的投资，而且投入资金不会很大。

如果，能保证你现阶段买的House有短期增值的潜力，那么这个House就是一个很好的投资。但在我个人看来，我无法看到澳洲还存在短期内买入卖出，能够赚到的House。并且House的价值高、租金回报低，对普通工薪阶层来说资金压力也是不小的。

而且请再考虑一下这个国家对房屋买卖收取的税，印花税、增值税、空置税等等，这些费用算起来也是不小的一笔数目。

所以说，在无法保证House在短期内升值的情况下，公寓的稳定租金回报率对我来说就是一个不错的选择。

当然，就算是购买投资公寓也是要精挑细选的：

因为公寓也不是所有的公寓都能买，要买投资性价比高的。