澳华人地产巨头进入清盘,昔日楼花“包租协议”恐难兑现!董事回应:疫情下没人敢保房东(组图)
3年前,李先生与Ken先生从富华集团(SW Group Pty Ltd,下简称“SW Group”,ACN:101 407 729)购买楼花,并现场签订“包租协议”,后者承诺成交后以房价的5%承租1年。
不过,这份“包租协议”的签订方并非SW Group,而是另一间公司SW Property Services Pty Ltd(下简称“SW Services”,ACN:159 199 783)。
近期,两人房产均成交完毕,但承诺的租金却没有按时到账,还传来了SW Group进入清盘程序的消息。
买楼花承诺包租1年,“因疫情没法履行合同”
2017年11月25日,李先生在SW Group购买了一套位于西悉尼Westmead的楼花,与SW Services签署了一份“包租协议”。协议写明,成交以后,后者将会以房价的5%承租1年。
假设楼花售价是$60万,SW Services会支付购房者每周约$577澳元(60*0.05/52)的租金,按月支付。
包租协议(图片来源:供图)
2020年5月5日,李先生的房子成交完毕,按照合约,他应于6月5日收到第一笔房租。
但受疫情影响,房子迟迟租不出去,又听朋友说,“SW好像破产了”。
李先生向记者表示,“听到这个消息很吃惊,因为不是第一次在SW买房了。”
他说的SW是指SW Group,担心其进入清盘程序后无法履行包租协议。
SW Group已进入清盘程序
6月5日,李先生拨通了员工Cindy的电话。
他说,对方称因为疫情缘故,Landlord Insurance不保“租客不付租金”的情况,所以没法履行合同。
但Cindy又表示,依旧可以通过SW租房,但应该达不到5%了。
中介回复李先生(图片来源:供图)
李先生向记者表示,现在不知道该如何是好,如果换中介,当初的“包租协议”就作废了。
就算换中介,受疫情影响,也很难以当初的价格租出去。
董事回应:业主没买保险,“疫情没人敢保房东”
华人Ken的情况比李先生更复杂一些。
Ken与李先生同一天购买楼花,他也在当天签署了“包租协议”。
成交后,由于公寓外墙被开发商搭建脚手架为另一栋楼施工,房子现在没法住人。因此开发商联系Ken,愿意以每周$420的房租签订9个月的合同,以补偿对他的损失。
Ken所购公寓(图片来源:供图)
如果按照“包租协议”的价格,Ken本应从SW Services处拿到每周$548的租金,开发商的$420虽低于“包租协议”的价格,但考虑到疫情缘故,Ken也只能接受。
由于Ken和SW Services的包租协议在先,因此开发商需要与SW Services签合同,再由后者将房租打给Ken。
Ken表示,前段时间,开发商向自己反应,给对方打款老是失败,直到前两天才转账成功,但自己并未收到SW的转款。
他告诉记者,自己从3周前就开始发邮件、打电话询问租房情况,但对方不回邮件,电话也时常打不通。
“打通电话就让再等等,也不给具体时间,这个比较烦。”
6月5日下午3点半,记者拨打SW Services工作人员Cindy的电话,无人接听。
拨打业主与SW Services往来邮件落款的联络人Claire的电话,她说,由于今天休息,没上班,不方便回答记者的问题。
大约半小时后,据信为SW Group董事Kevin Su回拨记者,称不是不履行“包租协议”,而是业主没有满足合约条例。
Kevin称,履行“包租协议”需要符合3个条例:
1、按时成交,不能延迟;
2、业主购买Landlord Insurance;
3、(满足前两项后)双方签订Rental Agreement。
Kevin称,由于两位业主延迟成交,且没有购买Landlord Insurance,或者购买的保险不覆盖“租客不交租金”的情况,所以SW Services无法与对方签署Rental Agreement,也就没法履行包租协议。
“我们去Westpac、CBA都问过了,房东保险只保比如地毯损坏什么的,至于COVID-19引起的Rental Loss,他们是不保的。”
“疫情没人敢保房东!我给你(业主)Offer了,谁管我呀?”
涉事楼盘(图片来源:供图)
问及SW Group是否进入清盘程序,Kevin称,企业状态与“包租协议”的履行没有关系。
“我不想去谈这个(企业)状态,不是因为清算,这是两个事情。”
最后他称,只要租客满足前面的条款,包租协议依然有效。
律师:“包租协议”语焉不详,业主维权困难
记者查看双方签署的包租协议,并未发现有“按时成交”的前提条件。
Ken表示,自己已于5月15日购买房东保险,并向记者出示明细,其中并不覆盖“租金损失”的情况。
Ken购买的保险(图片来源:供图)
就在记者与SW Services员工Claire通话后没多久,Ken收到了SW打给自己的首月房租$1680澳元。
记者联络到当初卖房给李先生与Ken的售楼经理,对方称,两名业主均是按时成交。
对于Kevin提出需覆盖Covid-19的房东保险才能履行合同,该经理称,合同中只要求房东保险,并未具体要求房东保险内容,因此不应当以此为由拒绝履行。
提及当日售楼场景,他说,当时购房现场约有七八十人,从自己手里签下“包租协议”的就有约10名业主。
问及包租协议对购房是否有推动力,他说,“肯定有人是因为包租协议才买楼花的。”
记者从第三方中介了解到,“包租协议”是中介公司为业主提供的一种常见服务。
疫情前,以房价5%作为租金是比较正常的市场价。
李先生所购公寓(图片来源:供图)
对于今次事件,澳洲AHL法律沈寒冰律师认为,新造房屋“包租协议”在澳洲华人买家,尤其是海外华人买家中非常盛行。澳洲法律并没有说这类“包租协议”是不合法的,澳洲是商业社会,只要双方达成的协议没有违反法律规定,这个协议就是有效的。
但是,他认为文中所附的“包租协议”并非由专业人士起草,“非常简陋,有些词语是语焉不详的”,特别没有写明如果违约将如何处理。
所以,沈寒冰律师建议华人买家在进行高投资商业活动时,咨询律师意见。
对这类纠纷而言,如果房屋出售商以“不符实际的夸大条件”吸引买家,这种情况下法庭有可能会对合同做出无效判决,但诉讼费用昂贵且耗时。
“SW”公司成系列,有的清算,有的没
记者从ASIC查阅SW Group企业状态,显示为“Under External Administration”,即“进入清盘程序”。
SW Group进入清盘程序(图片来源:ASIC)
先前与李先生与Ken签订“包租协议”的公司为SW Services,据知情人透露,该公司与SW Group类似子母公司的关系,为Kevin Su与其子Peter Su运营。
记者查阅SW Services的状态,目前显示正常。该公司与SW Group有同一位董事Kevin Su。
SW Property Services(图片来源:ASIC)
在业主Ken先生出示的“包租协议”中,底部显示的官网与SW Group为同一官网。
Ken的包租协议(图片来源:供图)
此外,还有一家名为SW Realty Pty Ltd(ACN:154 018 872)的公司,目前状态也是已进入清盘程序。
SW Group即“澳洲富华地产集团”,成立于2002年,其官网介绍中,服务范围涵盖房地产开发、项目市场营销、物业管理、物业转售和金融批发。
官网显示的在售楼盘项目包括位于Bankstown的French Apartments、Parramatta的Promenade、Westmead的Highline、Homebush的Parkroad,以及位于Darlinghurst的Altamont项目。
今日澳洲App还将继续跟进此事进展。
(记者 Sarah)