房市这么热，房子该如何买，还该买吗？

万邦金融的读者大家好，又通过文字和大家见面了，我特意把这篇文章留在了今天。明天就是周六，对于很多人又开启了忙碌看房的一天。

有钱的哥们已经准备好了在拍场上虐人，预算紧张的朋友也准备好了被虐，但是可以确定的是，在如今这种僧多粥少，房源紧缺的市场下，大部分人依然会买不到房子。

所以很多人看着看着心态就崩了，贷款预批原先做的是买150万的房子，现在恨不得后面直接加个0。有的人干脆不看了，"不是说政府的疫情补助金Jobkeeper 3月底会停吗？，说不定到那时就有转机，房价就便宜了。

"虽然房市火了，但是关于房市的话题并没有火爆起来，一方面是很多人还没从疫情带来的恐惧感中反应过来。另一方面现在没钱，谈什么区域分析，未来发展都是扯淡，因为你根本买不到。

针对以上现象，我们先来解答第一个问题，现在到底要不要买房？

买房之前，先对自己做个定位，你到底为什么要买房？

一般来说现在市场上看房的有三种人

第一种就是瞎凑热闹，手里有点钱，看别人都买，自己也有点按耐不住，地产中介成天拿印钱，通货膨胀来刷屏，整天看这个撩的你心痒痒，你也不甘寂寞，想来玩一把。

第二种就是有实际自住需求的买家，以前在疫情期间担心工作不稳定，房源还少，所以一直没入市。现在乌云散去，阳光明媚，疫情得到控制，所以想趁着低利息把置换的事提上议程。

第三种是投资人，零利率时代存钱也不合适，股票也玩不明白，所以还不如把现金置换成砖头。

针对第一类买家，我的建议是您不要买房，不但不要买房，任何投资产品，您最好都不要碰，因为追涨杀跌随大流是韭菜的天性，您最终的结局无非是被人忽悠去买了西南的土地别墅，或者高溢价在拍场上买到有瑕疵的房子，再或者浪费了半天时间什么都没买。                                        

我说的话有点重，但这些年的经历告诉我，人做任何事之前需要审视自己的动机，很多人包括自己都以为自己所有的决定都是深思熟虑的理性行为，其实大部分决定都是来自肉体的本能，属于冲动行为，我们只不过用大脑把自己的行为合理化。

悉尼的房价从2013年开始爆发，2017年回调，再到2021年创新高，这一波牛熊转换的过程中，真正买房赚钱的人寥寥无几，原因是每个人都觉得自己比市场聪明，能判断时机，能玩出新花样，结果都成了高买低卖的接盘侠。

我还是那句话，要充分审视自己的动机，知道你自己在做什么，不要别人说什么你就信什么。

你要买是因为你内心有确凿的证据和调查，而不是别人说的什么第二大情人港，第二大CBD， 第二大新机场等等。

对于第二类有自住需求的买家，我认为你一定要买房。

现在市场上各种各样的声音都有，什么美股高位，疫情反复，澳洲债务过高，中澳政治风险等等。我觉得我们都是平民老百姓，别把简单的事搞复杂了。

作为老百姓我们第一件事就是要学会算账。

举个例子，西北一直是置业的热门地点，不少人选择买房在那里，是因为那里有知名的学区，最出名的莫属Baulkham Hills的Matthewpeace小学，我们如果要在那里租一套house需要多少钱呢？

大约为780/周如果我们买了类似的房子需要花多少钱呢？

贷款80%，大约141万。

按照自住房最低利息每周还款为$1202, 看似每周还款多了$422.但是注意图片里第一年的本金还款金额，我们从141万还到了137万4左右，我们一年偿还本金3万6千多元。

每周$1202的贷款还款，一年总计有62504，但是在这个还款额里有将近58%我们都是作为本金还给自己，而只有剩下的不到50%是用来还利息。

如果实际算利息的话，买是比租划算的，而且你还未必租到合适的房子。

例如我搜索Matthewpeace4房house出租的招租广告，目前市场上只有3套在出租，两套已租出。

同样的故事也在carlingford校区，8套里2套已出租。

那些说买不到可以去租的人，其实都是说风凉话，两个孩子的家庭4房几乎是必需品，而这哪里是随随便便可以租到的？

有时候我看到经济学家对着未来大放厥词，我的疑问就是如果利息低的时候不去买房，难道利息高的时候买就安全了？

房子是投资品也是生活必需品，你需要住，你的孩子需要上学，你们需要解决这个置业问题后，继续花精力做别的事，而不是在那里反复纠结现在是不是最好的时机，你要是真有那么大本事判断对的时机，咱们也不会为买房预算发愁了，对不？

第三类是想要投资的人群。

我一直认为，在一个人口和经济一直在上升的大城市里，任何时候都是投资的好时机，前提你要支付正确的价格。我一般不鼓励择时，原因就是有的时候，时机对了，你却“不举”了。

例如疫情期间是买房的好时机，但问题在于那个时候的银行贷款是Hard模式，能贷下来款的人都不是一般人。

很多企业现金收入减少，你的现金流也无法给你勇气去置业。所以时机是个伪命题，时机到之前，你还必须时刻准备好。

怎么给房子评估合理价格是一个很大的话题，但我可以简单告诉你房子如何不买贵。

首先第一点就是不要追逐热点区域。

根据澳洲金融评论报的报道，这次的领头羊主要是北海滩，北岸和山区的高端House，也就是在悉尼的南和北所说的Parramatta河以北的地区，作为自住人士有些区你当然有不得不买的理由，例如学校，住在这里习惯了，工作在附近，离父母近，作为投资人，你没必要追逐热点，把自己拴在一棵树上，哪里能买到价值低估的房子你就去哪。

如果实在买不到，你也可以不买，巴菲特也有手里大把现金的时候。

你该做什么做什么，不要为外界影响，根据周围的成交价给房子做出合理的评判，如果房子贵了，你就别买，就这么简单。

目前价格里，悉尼关注最多的房子是100万-300万的区间，低于或高于这个区间，买家还是很有竞争力，并不全是卖家市场。

在看房时，要习惯把你的邮箱留给中介，提醒他们如果一些不在市场上出售的房源（ off market）可以发给你，这样你也给自己多一些机会。

下一个问题是未来房市，怎么走，是否会回调，还是直接翻倍。预测房市是一件很困难的事，预测房市等于预测未来，而未来有太多不确定，例如没人知道这次新冠疫情匆匆的来，因着疫苗的到来又要离我们匆匆而去。

但我深信突发事件可以延迟趋势，但却很难彻底改变趋势。

道氏理论是股市里一种纯价格的分析方法，方法的大致是当价格回调比上一次的回调的低点要低时，而每一次价格创新高上的高点比上一次要高的时候，就是上升区域，反之就是下降区域，如果两者有一点不达标就是没有区域的盘整。

目前悉尼的房价上一次的回调是在2020年疫情期间，不过这次的低点明显比上一次2017年的低点要高，而高点又突破了2017年的alltimehigh，所以从价格分析上是上升区域。

股市里有句谚语，"永远不要和趋势做对"，所以从概率上来说，后期继续看涨的可能性非常大，以上我就是对悉尼市场的分析。

至于基本面来说，看多的和看空的都会给你一大堆理由为啥房子能涨或不能涨，但是房市的价格走势和租金是不会骗人的。