APRA警告政府：利率上升过快或致房市崩溃

银行业监管机构警告即将上任的阿尔巴内斯政府，随着利率上升，房产市场将面临高度风险。

APRA刚发布的一份48页的文件，列出了APRA在其监管的银行、保险和养老金行业中所关注的一系列问题，但住房是最重要的。

报告警告说："房产市场的风险加剧了。"

在持续的创纪录低利率时期，近年来住房价格增长强劲，而且相对于全球发达经济体而言，这种增长是很高的。

相对于收入而言，家庭的债务水平也很高，在历史上和国际上都是如此。

尽管在撰写报告时，利率在5月份才刚刚开始上升，但APRA警告说，更昂贵的抵押贷款将使一些借款人陷入财务困境。

它指出，比预期更快的通货膨胀压力的出现和利率上升的环境，可能会对家庭资产负债表造成一些压力，并使一些家庭陷入财务困境。

总的来说，低利率有助于借款人建立大量的抵押贷款偿还缓冲。然而，随着利率的上升，一些人将经历贷款偿还的冲击，特别是那些非常低的固定利率。

更广泛地说，高利率将降低借贷能力，将增加澳大利亚房价下降的可能性。

飙升的利率 有可能使房地产市场崩溃

CoreLogic最近的数据显示，悉尼的房价在过去一个月里下降了近2%，墨尔本的房价也大幅下降，其他主要城市的房价也出现了放缓。

许多经济学家，包括主要银行的经济学家，现在预测全澳房价从高峰到低谷的跌幅超过15%，一些人警告说有可能出现更大的跌幅。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，在储备银行自5月开始加息1.25个百分点后，悉尼的房价目前正以80年代中期以来最快的月度速度下跌。

他最近警告说："这与实际下降的收入一起，将成为未来消费支出的阻力。”

将现金利率提高到货币市场预期的3.5%左右的水平，有可能使房地产市场崩溃，从而影响经济。

"因此，我们仍然认为，利率不会变得那么高。"

除了对房价和拥有住房贷款的家庭的影响外，APRA提醒说，在利率上升的情况下，商业地产价值和贷款可能也会恶化。

"商业地产贷款也可能是ADls关注的一个新领域，更高的利率、供应链的困难以及工作方式和消费者行为的变化，可能会对办公和零售部门资产的价值产生负面影响，"它指出。

"这些驱动因素，可能会促使包括建筑业在内的商业不良贷款水平上升。" 

即使房地产和经济下滑，银行或免受影响

APRA的责任是保障金融机构及其客户免受这些银行、保险公司或养老基金倒闭的风险。

它没有明确的责任来保护消费者或保障经济免受银行业产生的风险，这些任务主要由ASIC和储备银行分别承担。

考虑到这一点，APRA向Albanese政府保证，它有信心澳大利亚的银行能够在房地产衰退和经济放缓的情况下生存下来。

它认为："银行业很强大，有能力吸收来自住房投资组合或其他来源的资产质量恶化。”

虽然随着利率的上升，欠款率可能会增加，但目前不良贷款率较低，即使在压力时期，预计也会保持适度。

APRA将继续积极监测贷款标准和住房市场不断变化的风险，并与CFR[金融监管机构理事会]机构协商，审查其宏观审慎对策。

银行业的这种优势，是即将离任的APRA主席Wayne Byres，在本周早些时候宣布提前退休时所说的。 

金融系统是稳定的，APRA的领导团队是强大的，机构及其员工有能力继续管理未来的挑战。

在这种背景下，我觉得现在是将主席的角色移交给新的人的好时机，他将领导APRA进入其旅程的下一个阶段。

Byres先生本应在2024年6月底完成其目前的五年任期，但他将在今年10月底卸任。