利率飙升恐使房市崩盘风险大幅上涨

专家认为，随着澳大利亚央行连续加息，未来12个月房价崩盘的风险大幅增加。

悉尼房地产开发商、Capio Property Group首席执行官Mark Bainey表示：“我认为，可以说，未来12个月房价崩盘的风险因利率大幅上升而显著增加。”“在我看来，更多的买家会被吓到而不敢涉足房市，而这将冻结市场活动。”

“这还会导致市场进一步放缓，因为随着贷款成本的上升，许多买家将没有能力再购房了。”“同时这也可能会给现有的房主带来压力，他们可能会因为月供增加而被迫出售房屋。”在7月份的会议上，澳大利亚央行将利率提高了0.5个百分点，至1.35%，以遏制失控的通胀。

如果贷款机构将上调的0.5个百分点传达给客户，背负25年50万澳元贷款的房主平均每月将再增加142澳元的还款，考虑到5月和6月的利率上调，其月供总共将增加363澳元。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，这种幅度的进一步加息，将推动全澳房价下跌至多20%。

“购房者支付能力下降”

Oliver表示：“利率刚刚开始上调，所以还会有更多次升息举措，这意味着房价会进一步下跌。”

“买家的支付能力正在迅速下降，与此同时，由于加息传言，信心正在崩溃。随着房地产价格开始下跌，它会自我蚕食。因此，房价下降导致需求疲软。”

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，尽管房产价格下跌逾20%的风险看起来很遥远，但市场的风险已经上升。

他表示：“可以说，现在市场的风险敞口比过去更大。”

“由于债务水平达到创纪录高度，家庭可能对债务成本更加敏感，高通胀的影响也将对家庭资产负债表产生影响。”

“如果劳动力市场开始出现实质性松动，我认为房地产市场面临的风险就会变得更加严重。”

Lawless表示，与2017年和2019年宏观审慎政策导致的楼市低迷不同，当前房价下跌的幅度和速度越来越大。

他指出：“在第一次加息之前，两次衰退之间的下降轨迹都是相似的，但现在下跌的速度比2017年要快得多。”

CoreLogic的数据显示，自悉尼市场见顶以来，房价下跌了3.3%，而在2017年，市场从顶点下滑相同的天数内，房价下跌了2.4%。

墨尔本也呈现出类似的趋势。自到达顶峰以来，房价已下跌2%，而在2017年上一次低迷时期，房产价格在相同时段内下跌0.6%。

Oliver表示：“这一次，房地产市场更加脆弱，这就是为什么我们看到市场在几个月内就从繁荣过渡到萧条。”

“目前，仍然很难看到利率何时会下调。由于通货膨胀，我们仍将面临多次加息，因此未来12个月将是痛苦的。”

利率是房产市场的领先指标

经济学家在研究房地产市场时，经常考虑到滞后指标和领先指标。

滞后指标反映的是已经发生的变化，比如房地产价格的变动，而领先指标既能洞察市场的现状，又能预测未来的走势。

Oliver指出，利率就是一个关键的领先指标，因此利率的上升轨迹告诉我们，房地产市场可能会进一步放缓。

“此前那些非常低的固定利率在澳大利亚引发了大规模的房地产繁荣——我们看到房价飙升了25%至30%，”他表示。

“随着澳大利亚央行(去年)在10月和11月放弃其收益率目标，房地产市场自那以来一直在迅速放缓。”

“现在浮动利率在上升，这增加了房地产价格的压力。”

Oliver表示，从历史上看，更高的利率会导致房地产周期的最终低迷，但2021年底固定利率上调和2022年可变利率上调的高潮，意味着预期中的低迷将比通常情况下更早发生。

Oliver表示，拍卖清空率是反映房地产周期的另一个关键领先指标。

“当(清空率)上升时，往往表明房地产市场强劲；当该数值下跌时，往往意味着房地产市场疲软。”

“而且，我们最近肯定看到了下跌。”