全澳房价暴跌蔓延，创39年来最大月度跌幅（组图）

CoreLogic的房屋价值指数在8月份下滑了1.6%，是1983年以来全澳最大的月度跌幅。

竞争对手的数据供应商PropTrack的另一个指数，使用不同的方法，上个月的价格下降了0.4%，但这两个指数都显示，澳大利亚几乎所有的城市和地区现在都处于房地产低迷状态。

CoreLogic的数据显示，除了达尔文8月份录得0.9%的增长外，所有首府城市都出现了下降。

CoreLogic的Eliza Owen表示："这只是一个迹象，表明利率的提高是多么的不寻常，以及买家因为生活成本的提高和消费者情绪的降低而打消了念头。"

“同样重要的是要记住，在疫情期间房市经历了一次极其巨大的房价上升，在两年内增加了约28%。”

跌幅最大的仍然是悉尼，那里的房价上个月下跌了2.3%，而布里斯班（-1.8%）、霍巴特（-1.7%）和堪培拉（-1.7%）的跌幅次之。

珀斯（-0.2%）和阿德莱德（-0.1%）的价格仅略有下降，而墨尔本则进一步录得1.2%的下滑。

郊区房产也开始逆转

郊区也开始相当急剧地下滑，CoreLogic记录了首府以外地区1.5%的下滑。

Owen女士说：

"这比我们在前几个月看到的情况要强得多，而且它是由各地区最受欢迎的生活方式的一些地区开始领先的，如Newcastle and the Richmond-Tweed地区。"

PropTrack显示上个月的郊区房价跌幅仅为0.3%，过去三个月的跌幅为1.2%，但这仍足以成为2011年以来其指数的最大季度跌幅。

CoreLogic和PropTrack都显示南澳大利亚地区的房价达到了顶峰，而阿德莱德只是刚刚开始，而塔斯马尼亚地区也被后者的数据提供者认为达到了历史最高点，但前者却没有。

根据CoreLogic的数据，自2022年1月以来，悉尼从其COVID高峰期出现了最大的下降，为7.4%，墨尔本下降4.6%。

尽管达尔文最近保持强劲，但那里的房屋仍然比2014年5月达到的最高价值下降了10%以上。

价格暴跌30％的风险

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为，这种下降可能标志着25年以来的房价上涨的结束。

"在过去25年中，住宅物业价格的下降大多是温和的，价格下降不到10%，而且是短暂的，随着利率降到新的低点，价格迅速反弹到新的纪录高点。

这个周期可能会有所不同--无论是从更深的角度还是从需要更长的时间来恢复--由于高家庭债务水平、高房价与收入水平以及利率的长期下降趋势的结束。"

Oliver警告说，在上个月的房价急剧下降之后，房价可能还有很长的路要走。

他指出：

"春季销售季节上市量的增加可能会增加价格的压力，明年固定利率贷款到期量的激增有可能推动不良销售的急剧上升，因为多达四分之一的房屋借款人会转入更高的抵押贷款利率，这将进一步增加价格的下行压力。

假设现金利率在明年初达到2.6%左右的最高点，那么平均价格可能从上到下下降15-20%，到目前为止，我们已经看到了3.5%，低点可能在明年下半年利率达到峰值并开始回落后达到。"

"我们预测的主要下行风险是，如果现金利率提高到货币市场假设的4%的水平--这将使家庭利息支出增加一倍以上，并将抵押贷款总偿还额推到相对于收入的历史高点，并可能推动价格下跌30%左右。"

房屋贷款滑坡

 澳大利亚统计局周四公布的贷款数据也表明，住房的衰退还有一段路要走。

不包括转贷，7月份的住房贷款承诺下降了8.5%，达到284亿澳元，其中投资者贷款下滑了11.2%，自住者贷款下降了7%，包括首次置业者贷款数量下降了10.7%。

国际清算银行牛津经济部的Maree Kilroy说，整体下降具有历史意义。

"这是过去二十年来第二大的月度跌幅。最大的跌幅是在2020年5月大流行开始的时候，"她指出。

然而，ABS的金融和财富主管Katherine Keenan观察到，贷款承诺的价值仍然大大高于疫情之前。

她指出："2022年7月的自住者贷款比2020年2月高40%，而投资者贷款则高78%。"

令人满意的房产仍抢手

虽然房价几乎全面快速下跌，但还不能阻止房屋易手。

在前不久墨尔本的一次拍卖会上，一大群人聚集在一起，观看半打竞标者争夺位于马里伯农郊区的一栋翻新的四居室房屋，该地区距离市中心仅10多公里。

在拍卖之前，竞标者大多没有被利率上升和房价下跌的预测所吓倒。

"这肯定是一个问题，但我认为我们的处境更好，所以我很高兴我们能负担得起购买，"竞标者Rohini,说，她正在寻找升级她的家庭住房。

最后，拍卖会在另外两个竞标者之间展开角逐，该房产以160.5万澳元成交，比底价高出约20万澳元，卖给了一位住在附近的投资者。

Nelson Alexander的房地产经纪人和拍卖师Patrick Till说："任何准备搬入家庭住宿的东西，仍然和我们六到十二个月前的情况差不多--这属于这一类。"

刚需买家为价格下跌欢呼

阿德莱德的房价开始下降，对Sally Probert来说是一个利好。

"我当然欢迎，"Probert说。"但我个人是有点怀疑的，我不认为他们会跌得太厉害。"

这位首次置业者已经找了两年的房产，在这段时间里，她看着房价暴涨。

"一个例子是，当我两年前刚搬过来的时候，我看中了一个不错的小综合体的Townhouse，但没有成功，最后它以大约49.5万澳元的价格被售出。

然后，在不到12个月后，几乎完全相同的Townhouse在完全相同的建筑群中，成交价格在60万澳元左右。"

Probert女士的抵押贷款经纪人Belinda Sugars说，至少在目前，阿德莱德的房地产市场仍然强劲。

"买家仍然不得不支付最高价格，一个房产有很多报价。因此，这是一个卖方市场，这是毫无疑问的，"她说。

同时Sugars表示，由于利率上升，银行对住房贷款申请人施加了更高的服务性缓冲，这开始降低了借款能力。

Sugars女士说："买家的借款额度可能会降低10万到15万澳元"。

"在阿德莱德，我们在购买房产时，对价格的要求是相当保守的。他们不是在寻找最大和最好的，他们希望得到一些可控的东西。"

Eliza Owen说，房价下跌对有意购买的人来说并不是无懈可击的好消息，因为随着时间的推移，它们可能会导致出售的房产数量下降。

她说："随着价格的下降，卖家并不急于出售他们的房产。所以这意味着新上市的房产进入市场的速度开始放缓。"