最好看的新闻,最实用的信息
02月26日 17.9°C-19.8°C
纽币 : 人民币=4.4509

万亿私募抄底房地产?

2023-02-24 来源: 华尔街见闻 原文链接 评论0条

房地产这个十万亿级的行业,在向新发展模式前行的路上又迈进了一步。

2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点,同日中国证券投资基金业协会(以下简称“中基协”)发布了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(以下简称“《指引》”)。由此,不动产私募投资基金试点工作正式启幕。

让不少投资者激动的是,如果按照现有的私募股权涉房基金的规模来看,将会有万亿级的资金进入商品住宅等领域。也是由此,有声音称,这是“私募们准备抄底中国房地产了”。

这种观点显得有些过于简单粗暴。诚然,私募基金在过去房企高歌猛进中发挥过重要作用,是地产“三高”模式的助推剂,然而今时不同往日,私募基金身上挑起的是另一副重担。

在房地产寻找新的发展模式的路上,无论是私募股权基金亦或是房地产类公募REITs都让房企、投资者们找到了一个新的可能。接下来的市场里,靠着对好资产运营,产生持续收益,也会是一些优秀的房企有别于其他人的核心竞争力。

一个靠手艺吃饭的时代,已经到来了。

万亿私募抄底房地产? - 1

万亿市场

私募股权基金投资不动产并不是个新鲜事,只是过去几年一直处于严格监管之中。

尤其是在2017年,中基协一纸别名“4号文”的文件出台,私募基金以债权形式投资商品住宅的路子就被切断了,到了2021年,股权形式投资也止步于基金产品备案。私募股权房地产基金也几乎陷入了停滞当中。

过往不动产私募投资基金,主要是投向商业地产以及交通基础设施、物流仓储等领域。根据中基协数据,截至2022年底,基金业协会存续私募股权房地产基金838只,存续规模4043亿元,存续私募股权基础设施基金1424只,存续规模1.21万亿元。相比存续私募股权投资基金10.94万亿元,规模较小。

《指引》则将私募股权房地产基金可投资范围,进一步放宽到了存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房等特定居住用房,以及商业经营用房、基础设施项目等,几乎涵盖目前市场上所有房地产类资产。

也即如此,面向十万亿级的房地产行业,私募股权房地产基金的市场空间确实广阔。少则万亿,多则十万亿。

不过短期来看,其还只是出于发展初期,体量并不会一下就暴涨上去。

从参与者角度来看,目前不动产私募投资基金尚且是试点,采用“试点先行、稳妥推进”的原则,多位业内人士认为,《指引》当中对于管理人的资质要求较高,如果后续按照现有标准推进,能够参与其中的玩家都会是私募行业里的大佬级玩家。

《指引》中光是对基金管理人就提出了10项准入要求,比如说申请试点的管理人要有不动产投资管理规模及经验,团队里的专业人员也要有多名不动产投资经验的专业人员。

《指引》也对自然人投资者参与进行了限制。比如说有自然人投资者的不动产试点基金,自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。有自然人投资者参与的基金,准入门槛也从管理的不动产投资本金最低不低于30亿元人民币,提升至50亿元。

环球律师事务所律师刘宪来认为,从目前的《指引》规则来看,试点指引均提出了较一般私募股权基金而言更高的要求,对于试点管理人的要求更高,这是为了体现头部示范效应。

此前,像建设银行就已牵头成立了“建信住房租赁基金”,随后陆续和万科等房企在此基础上成立了百亿住房租赁基金,并留出数十亿的额度向社会资本进行市场化募集。如今看来,一些私募股权房地产基金会率先参与到这些已经相对成熟的项目中,进而起到引导社会资本参与其中的示范作用。

万亿私募抄底房地产? - 2

行业变局

相比公募REITs,投资范围更广和总体规模更大的不动产私募投资基金,对推动房地产行业寻找新的发展模式会有更大的作用。

对于房企来说,引入不动产私募基金,是股权融资。房企可以借此改善资产负债结构,变得更“轻”。

传统房地产项目在融资上向来有“小股大债”的特征,也就是股权部分涉及的资金相对较少,用途主要是用于增信或控制项目,投资资金的大头则是债权。况且私募股权房地产基金严禁明股实债,相比传统地产项目融资,戴着“紧箍咒”的私募股权房地产基金放大资金杠杆的作用有限。

《指引》则针对性地对不动产这类种资产项目“小股大债”的特征做出了调整。传统基金的股债比要求是4:1,新规则将比重更多调向债权端。比如说如果基金里有自然人,股债比则被限定在1:2,如果全部是机构投资者,则由合同来约定股债比。

也就是说,不动产私募基金虽然有杠杆,但是适度、可控。如果不动产私募基金发展火热,甚至可以取代一部分房企过往的融资,将过往项目上复杂的融资结构摆在台前,也能够改善以往房企的融资乱象。

而这种资金端的变革,也会为房企从“预售制”向现房销售端的变革,铺平道路。前不久碧桂园总裁莫斌在内部年会上再次给出判断,现房销售将是未来大势所趋。不动产私募基金试点的推出,也让房企可以在往现房销售的模式变革之路上,走得更加放心了。

华尔街见闻也了解到,此前建行和万科等房企合作基金的目标就是奔着公募REITs去的。如今私募股权房地产基金投资范围和总体规模都会远大于公募REITs,这么看来私募股权房地产基金更像是个Pre-REITs的投资市场,为公募REITs孵化更多合格的项目。

光大证券研究所认为,不动产私募投资基金试点的启动,一方面是要多渠道盘活不动产存量资产,发挥它在保交楼相关项目建设、不良资产项目处置、企业转型发展等方面的积极作用;另一方面则是为后续房地产类公募REITs提供标的,形成完整的业务链条。

私募股权房地产基金试点的推出,更昭示着一个投资格局新变化。

以往普通人热衷于买房,甚至炒房,是因为单单靠着房价上涨就能够获得足够的收益。

不动产私募基金将改变居民的财富锚。在如今一线城市好的住宅资产动辄千万,甚至上亿的情况下,接下来随着试点推进,自然人投资者投资一千万甚至更低,就能持有多个一线城市优质房产的份额,并靠着这些优质资产的稳健增值和运营分红来获取可观收益。

届时,包括商品住房在内的不动产的金融投机属性将被进一步抽离,其资产价格更多是依靠资产品质、运营情况所决定。

这也意味着,房企在未来的行业发展中更多是靠自己的运营能力,找到好的地块,将其开发出来,维护好、运营好,待其成熟,有了稳定收益后,再借私募股权房地产基金、公募REITs的渠道退出。

万科的泊寓、华润的万象系商场、龙湖的天街,会是率先吃到不动产私募基金、公募REITs螃蟹的人。假以时日,我们可能会看到像万科臻系、华润润府、融创壹号院这些住宅产品也成为流通在私募市场里的硬通货。

房地产也会借此找到新的发展模式,走向一条平稳健康发展的路。

转载声明:本文为转载发布,仅代表原作者或原平台态度,不代表我方观点。今日新西兰仅提供信息发布平台,文章或有适当删改。对转载有异议和删稿要求的原著方,可联络[email protected]
今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(0)
暂无评论


Copyright Media Today Group Pty Ltd.隐私条款联系我们商务合作加入我们

分享新闻电话: (02) 8999 8797

联系邮箱: [email protected] 商业合作: [email protected]网站地图

法律顾问:AHL法律 – 澳洲最大华人律师行新闻爆料:[email protected]