一千欧元起步，四年成就770万澳元物业奇迹！澳洲商业地产大师的投资智谋揭秘（组图）

“投资者Andrea Cancelli以一千欧元的股票交易账户起步，四年内构建了价值770万澳元的物业投资组合。

他强调了在租赁到期时购买并再评估物业的战略，以及关注能产生现金流的项目的重要性。

他也分享了自己的投资理念，告诫年轻投资者要慎重对待住宅投资，以防止大量现金流出。

四年建立770万澳元物业投资组合

Bondi居民Andrea Cancelli在他18岁生日时收到父亲送的一份不同寻常的礼物后，受到启发开始投资。

他说：“我父亲送给我的不是像其他人一样的汽车或电子游戏之类的礼物，而是一千欧元的股票交易账户。”

"所以从很小的时候起，我就开始对股票感兴趣，然后开始投资。"

这激发了Cancelli先生内心的激情，他在短短四年内建立了一个价值770万澳元的物业投资组合。

这位32岁的人在意大利的一个小镇上长大，然后在米兰和伦敦学习金融。

2017年，他决定在澳大利亚展开新的冒险，并将投资兴趣转向房地产。他表示，在澳大利亚，每个人都对住宅房地产和负扣税的概念感到“异常兴奋”。

“老实说，我对此并没有太多的兴趣，”他说，“我的想法一直是，‘为什么你不去投资，每年都能给你带来利润的事物呢？’”

吸引Cancelli先生注意的是商业性质的投资。

租约、增值与现金流——物业投资秘诀

"从年度现金流来看，商业投资的回报要高得多，可达7-8%，而住宅投资则在2-4%之间，"他说。

在金融行业工作的Cancelli先生表示，他制定了一个“简单的策略”，即在租约到期时购买优质物业。

他说：“我续签租约并让物业重新评估价值，以获得物业增值。”

“扩大投资组合的唯一方法是，专注于产生现金流的项目，并即时进行再评估。”

Cancelli先生对市场进行了彻底研究，并与Rethink Investing合作，后者担任他的买家代理，帮助他执行他的策略。

他的第一笔物业购买是在2019年，当时他用自己的储蓄作为20%的首付，在布里斯班购买了一座仓库/办公室，售价为70万澳元。

该物业的租约还剩下九个月，所以Cancelli先生安排了新的租约，拿着“稳定收入”的担保去银行，并在2020年将物业重新评估为90万澳元。

他说：“我买了一个没有人想要的资产。之前有10个人都拒绝了，但我决定买下来......如果租户延长租约，我将立即获得资本增值，可以用来购买另一处物业。”

2020年，他使用第一处物业的资产净值和储蓄，在布里斯班再次购买了一处工业仓库，成交价为140万澳元。

他说：“我在2021年将其重新估值为210万澳元。我购买时租约还有三个月到期。租户续约后，物业的价值立即上涨。现在它价值250万澳元。”

Cancelli先生在2021年再次重复他成功的策略，在布里斯班购买了另一处工业物业，价格为155万澳元，并在不久后进行了重新评估，估值为190万澳元。

他在第四处物业上做了一些调整，以200万澳元的价格在珀斯购买了一座零售商场，目前已经重新估值为240万澳元。

“策略还是一样的，商场有四个单元，其中两个是空的，”他说。

“我将它们租出去后，商场的估值立即增长。”

无论商业地产的类型如何，Cancelli先生一直忠于他的策略，自2019年起记录的总购买成本为5,702,500澳元，而现在他的投资组合价值为7,700,000澳元。

"通过承担这种风险，如果进展顺利，你可以得到一个更好的租约，那么物业估值会立即提升，"他说。

他表示，即便租户决定搬走，由于他所选择的是一个地理位置优越、靠近基础设施和便利设施的物业，可以吸引新租户，这样就有了保障。

“找到另一个新租户的信心来自于你所做的所有功课，”他说道。

“如果出现问题，我可能需要等待三到四个月，但一旦我找到一个新租户，我最终会得到同样的结果。”

疫情期间，Cancelli先生的商业地产价值大幅上涨，他从所有四处地产中赚取了可观的利润，并有更多的再融资选择。

然而，利率上升导致他的投资组合的利息成本从3%攀升至6.5%。

“成本增加了一倍，但商业投资的美妙之处在于我可以获得更多现金流，这样我就可以放心地支付利息，”他说。

颠覆传统住房投资观念，倡导先行商业投资路线

Cancelli先生表示，对于那些热衷于投资住房的人而言，他的建议是“不受欢迎的”。

“不要太早购买独立屋或公寓，因为如果这样做，每个月都会有大量现金流出，”他说。

“如果你有大量现金流出，就很难建立投资组合。”

“如果你转变思路，专注于每月产生现金流，那么事情就会变得容易得多。如果你不必每个月支付5000澳元的抵押贷款，这就会有利于你储蓄。”

Cancelli先生推迟了购房计划，以便扩大自己的商业投资组合。

“这取决于你的目标，虽然可能有点让人恼火，”他说道。

“例如，我住在一个公寓里，我必须与房东协商才能更换窗户。如果你拥有自己的房子，你可以直接更换窗户。这是一个权衡，你需要做出妥协以适应你的计划。”