市场 | 净海外移民达45.4万已创纪录！海外移民是如何多方面推动房价上升的？（组图）

澳大利亚房地产市场受到历史移民人数的影响

随着海外购房者对澳大利亚房地产市场的兴趣上升，住房价格不断攀升，根据CoreLogic研究主管Eliza Owen的说法，关于移民及其对房地产市场的影响的讨论正变得愈加激烈。

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“但是许多其他因素也推动了房价和租赁市场的发展，从长期战略的角度看，移民政策不应受到短期移民和房地产市场波动的影响。”她说。

CoreLogic的报告《关于移民和房地产市场需要了解的五件事》揭示了移民如何影响房地产市场的重要见解。

海外移民直接影响租赁市场

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根据报告，海外移民的变化最直接影响租赁市场，而不是购房市场。

Owen指出，根据统计局永久移民安置结果的数据，截至2021年的五年内，60.8%的移民是租房者。

“在该国居住时间较长的永久移民中，拥有住房的比例更高，”她说。

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“截至2021年，这包括2012年至2016年期间抵达的移民的55.6%，以及2012年之前抵达的移民的70.6%。”

疫情限制增加了移民人数

澳大利亚于2020年3月下旬对非公民关闭了边界，并于2022年7月全面重新对接种疫苗和未接种疫苗的人开放边界。

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“到2023年3月，澳大利亚的年度人口增长率达到2.17%，为2008年以来的最高水平，”Owen表示。

“目前，净海外移民，即海外入境人数减去离境人数，每年增加了45.4万人，创下历史记录。”

Owen还补充说，十年前的年均净海外移民人数为21.7万人。

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“过去一年的高净海外移民水平部分是旅行禁令的暂时结果，”她说。

鉴于这些激增的数字，Owen估计在仅完成17.5万套住宅的情况下，需要增加18.2万套住宅。

该禁令导致租赁市场波动

尽管短期内限制移民数量可能会减轻住房需求，但事实证明，这会引发需求冲击，迅速推高租金，加剧本就相当紧张的市场。

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“需求冲击也出现在新的供应受到限制的情况下，因为卖家受到不断上涨的利率的影响，而因材料成本上升和劳动力短缺，新房竣工也在延迟，”她说。

侧面因素

根据Owen的说法，每户人口数量急剧减少，导致住房需求增加了12万户，尤其是在实施边境限制的期间。

“这也可能是由于政府刺激措施和低利率带来的家庭收入增加，从而激励人们购买更大的住房，”她说。

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然而，其他因素也导致平均每户家庭规模减小，例如人口老龄化和结婚率下降。

“几十年来，随着住房拥有率下降以及住房存量中社会住房的比例下降，私人租赁市场的需求也有所增加，”她说。

“这些其他因素的作用在2020年3月至2022年7月期间变得明显，当时国际边界对海外入境者基本关闭，全国租金在这段时间内上涨了16.4%。”

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减少移民的权衡

尽管对临时和永久移民设定长期目标可以更好地规划基础设施、住房和服务，但Owen表示，这会带来权衡取舍。

“对移民实施短期上限并不是减轻需求压力的好解决方案，因为它会给市场带来更多波动，”她说。

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“对移民制定一致的长期目标可以更好地规划住房供应，但也会对经济增长造成权衡取舍。

“移民还可以作为确保更具生产力的劳动力，包括提供住房和基础设施的一种战略手段。”