数据 | 首购族将迎来曙光？专家预测：2024年房价增长或降至4%（组图）

专家：到2024年全澳房价增长率可能放缓至4%或更低，还不到2023年涨幅的一半。

2023年全澳房价上涨了8%以上，这违背了官方现金利率的逐步上升，因为这通常会推高房贷成本，抑制房价上涨。

悉尼的房价上涨了11%以上，而珀斯的房价上涨了15%以上，这是一个全澳性的反弹，让卖家、买家和专家都感到惊讶。

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预计房价上涨和移民持续强劲的需求将使住房供应和可负担性成为未来12个月的主要政治战场，尽管如《澳大利亚金融评论报》周末所调查的10位房地产市场专家和经济学家预测的那样，房地产市场的热度可能正在减退。

总的来说，他们对房地产市场增长前景持更为清醒的观点，大多数人预测涨幅在1%至5%之间。最乐观的预测是房价涨幅高达8%，而最悲观的预测是全澳房价下跌5%。

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然而，大多数专家指出，今年晚些时候预期的降息可能再次点燃市场。

在那之前，一路狂奔的房价将给那些努力进入市场的首次购房者带来一线希望。更广泛地说，这可能支撑急需的新房建设浪潮，预计这将是十年来的最低水平。

Jarden首席经济学家Carlo Cacho表示:“对于住宅开发商来说，销量可能比价格更重要，鉴于需求受到负担能力问题的压力，我们认为房价的大幅上涨实际上可能对新房需求产生不利影响。”

2022-23年创纪录的移民激增——导致租金飙升，为投资者提供了诱人的收益率——以及相对较低的上市房屋数量，共同抵消了通常与利率上升周期相关的价格下跌。

但Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示，预计2024年“非常不寻常的供需动态”将恢复正常。她预测全澳房价将增长4.8%。悉尼房价可能上涨3.8%，墨尔本上涨3.2%，布里斯班上涨5.9%。

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她对《澳大利亚金融评论报》周末的季度房地产调查表示:“重要的是，我们认为借贷能力将再次成为需求的关键制约因素。”

“借贷能力和房价之间的这种脱节，很大程度上可以归因于疫情期间的储蓄和固定利率抵押贷款。我们预计这种脱节已经结束，2024年借贷能力和房价之间的历史关系将得到恢复。

“当然，我们预计8月份的降息将提高借贷能力，并对房地产市场起到支撑作用。”

Barrenjoey预测价格增长的另一个上行风险在于住房供应的恢复速度是否低于预期。

到12月份，大城市房价增长放缓的迹象开始出现。

根据CoreLogic的数据，悉尼房价正在逐渐消退，上个月价格仅上涨0.2%，而去年最后三个月的涨幅仅为0.8%。

相比之下，在5月31日房价全面复苏的三个月内，悉尼房价飙升了4.5%。与此同时，墨尔本房价在12月份下跌0.3%，这是其连续第二个月下跌。

牛津经济学的高级经济学家Maree Kilroy预测2024年房价将上涨2.7%。她说，去年房价增长的支持因素已经开始缓解。

“拍卖清盘率从70%降至接近60%。月度价格涨幅已经放缓，一些主要城市录得负增长。”

“过去两年，负担能力严重恶化，预计将在2024年初创下历史最差水平。这将对价格增速起到抑制作用，特别是对独立住宅。由于住宅库存严重不足，价格将被压制在较低水平，这一状况将持续困扰澳大利亚所有主要人口中心。”

《澳大利亚金融评论报》周末的专家们表示，2024年房价预测的不确定性高于往常，尽管去年出现了意想不到的反弹，这可能并不令人意外。

其中一位专家是Jarden公司的Cacho先生，他预计全澳房价将上涨5%，但各首府城市的结果可能存在很大差异。

“缺乏已建成的住房供应——上市房源——一直是2023年房价上涨的关键驱动因素，并且这种情况可能在2024年继续存在。”

“重要的是，随着房地产市场现在达到新高，我们可能会看到上市房源增加，这可能会对房价增长造成压力。如果供应不再是一个制约因素，我们认为借款能力的30%以上削减可能会开始对市场产生影响，并可能导致房价下跌。”

Domain研究与经济学的首席研究员Nicola Powell同意，鉴于人口增长、供应短缺和利率等一系列“推拉因素”，前景特别不确定。

虽然负担能力和借款能力的限制将限制买家的购买力，但鲍威尔博士仍然预测房价将相对强劲上涨6%至8%，公寓价值将上涨2%至3%。

“降息或其他刺激措施将刺激需求并引发另一次价格上涨——这一前景可能在2024年下半年实现。”

“降息的替代方案是放宽抵押贷款偿债能力缓冲。这将不可避免地提高借款能力或降低持有债务的成本，加快许多人进入房地产市场的速度，增加需求，并迅速对房地产市场造成价格上涨的压力。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也持乐观态度，预计今年房价上涨幅度甚至可能超过2023年的涨幅。

“主要原因是今年价格增长的许多驱动因素仍然存在，尤其是住房供应水平较低。”她说。

“此外，我们越来越有可能在2024年上半年看到降息。这将进一步推动价格上涨。”

房价之谜的另一个关键因素是就业，失业率已经开始上升。这是澳大利亚国立大学副教授Ben Phillips指出的驱动因素之一，他预计2024年房价将“缓慢增长”，全澳范围内为4%，悉尼、墨尔本和堪培拉为3%，布里斯班、珀斯和阿德莱德为5%。

“限制增长的主要因素是经济放缓，劳动力市场略显疲软，利率保持较高水平，负担能力仍然受限。”他说。

世邦魏理仕首席经济学家Sameer Chopra也强调了就业对房价的重要性，去年就业岗位激增60%——远高于平均水平——被视为推高房价的重要因素。

“我们预计2024年就业增长将更加温和，这将抑制房价，然后在2024年下半年及以后降息刺激进一步需求。”他说。

数据来源：国际货币基金组织IMF-2023

Chopra预测全澳住宅价值将增长4%，布里斯班和珀斯将超过悉尼和墨尔本。

莱富特经济首席经济学家Ben Burston表示，利率下调将在下半年开始影响购房者的决策，他也预测全澳房价将增长4%。

PropTrack经济研究执行经理Cameron Kusher表示，今年下半年可能还会出台进一步的市场刺激措施，这是第三阶段减税的结果。

但根据AMP首席经济学家Shane Oliver的说法，不应低估13次现金利率上调对按揭成本的滞后效应对房价增长的支持。

在Oliver博士的悲观观点中，2024年全澳房价可能下跌3%至5%，其中悉尼、墨尔本、堪培拉和霍巴特的跌幅可能达到6%。

“供应短缺应该能够防止价格大幅下跌。预计价格将出现较大差异，布里斯班和珀斯的价格仍在上涨，但由于房价较高和债务水平较高，悉尼和墨尔本的价格将出现更大幅度的下跌。”他说。

“今年晚些时候的降息将有助于价格触底并开始再次上涨。”

SQM研究公司创始人Louis Christopher也预测悉尼会出现“温和调整”，价格变化在0%至-4%之间，墨尔本的价格变化在-3%至+1%之间。

根据SQM的基本情况预测，加权全澳平均值将在-1%至+3%之间。