海外买家必看！FIRB批准是什么？2026年最新申请指南（图）

在悉尼读研的小李，最近看中一套两房公寓，满心欢喜准备签约。中介问：“你有FIRB批准吗？”小李一愣：“我是学生签证，买房还要政府批准？”这一问，差点让他踩进一个可能损失数万澳元的“坑”。今天我们就来把FIRB这件事彻底讲明白。

一、 FIRB到底是什么？

FIRB的全称是外国投资审查委员会，它是澳大利亚政府的一个部门，专门负责审查外国人想在澳洲投资或买房的申请。

它的核心逻辑很简单：

政府需要知道“谁”在买澳洲的房子

要确保外国投资“对澳洲有利”（比如增加新房供应）

防止投机行为推高房价

所以，如果你不是澳洲公民或永久居民，想在澳洲买房，大概率需要先拿到FIRB的批准。

二、 谁需要FIRB批准？谁不需要？

这是最容易搞混的部分，我们分情况说清楚：

🟡 需要FIRB批准的人群

1. 临时居民（持临时签证）包括：配偶签证、457工作签证、TSS临时技能短缺签证、学生签证等。

只能买一套已建成住房，而且必须用来自住

如果买投资房，必须是新房或空置土地（用于盖新房）

如果你以后离开澳洲不再回来，这套房必须卖掉

2. 海外投资者（住在海外、不是澳洲公民/PR）

只能买新房或空置土地（用于盖新房）

不能买已建成住房作为投资

🟢 不需要FIRB批准的人群

1. 澳洲公民

即使你住在海外（澳洲侨民），也完全不需要FIRB批准

新房、二手房、空地，想买什么买什么

2. 澳洲永久居民（PR）

和澳洲公民一样，不需要FIRB批准

所有类型房产均可购买

3. 新西兰公民

和澳洲PR同等待遇，不需要FIRB批准

但要注意：如果签合同时你人不在澳洲，可能面临海外人士印花税附加费（各州规定不同，需咨询当地税务局）

4. 和澳洲公民配偶一起买房的临时居民

如果你持临时签证（如配偶签、工作签、学签），和你的澳洲公民配偶以“联权共有”方式共同买房，不需要FIRB批准

注意：这仅限配偶关系，不适用于父母、兄弟姐妹、朋友或商业伙伴

如果你们是“分权共有”方式买房，则仍然需要FIRB批准

开发商已获得该新楼盘的豁免证书，你买这套新房就不需要单独申请FIRB

法院判决或离婚协议中获得的房产，通常也不需要FIRB批准

从2015年中开始，FIRB申请开始收费。费用根据房产价值和类型不同：

注意：这个表格只是参考，具体费用请以FIRB官网最新数据为准。而且，买空置土地的费用通常低于买商业地产或农场。

申请在澳大利亚税务局（ATO）官网的“住宅房地产申请表”上在线提交。

你需要准备：

你的联系方式、全名

拟购房产的地址

护照和澳洲签证信息（如果有）

支付申请费

小贴士：如果不知道房产的产权细节（Title details），可以留空不填。新楼盘通常在完工前几周才会有产权信息。

通常只能买新房

批准后，即使你离开澳洲，通常可以继续持有这套投资房

临时居民可以买已建成住房，但必须用来自住

签证到期离开澳洲时，这套房必须卖掉

可以买空地用于投资

重要条件：必须在24个月内开始动工盖房

如果你盖好后离开澳洲，通常可以把它作为投资房继续持有

这是一个常见误区：你不能申请“预批准”。FIRB只接受针对具体房产的申请。

正确流程：

先研究FIRB规则，确认自己有资格

找到心仪的房产

签购房合同前，提交FIRB申请（或让合同附加“subject to FIRB approval”条款）

获批后再签正式合同

这两个术语直接影响你是否需要FIRB批准：

你和配偶各拥有50%

一方去世，另一方自动获得全部产权

配偶买房豁免FIRB的前提，必须是这种共有方式

可以按约定比例拥有（如60%/40%）

一方去世，其份额由遗嘱指定的人继承

这种共有方式不享受配偶豁免，仍需FIRB批准

除了FIRB，还有一个容易被忽略的成本：海外人士印花税附加费。

目前，除塔州和北领地外，澳洲大部分州都征收这项附加费，费率不低。它适用于外国人和临时居民，但也有例外情况。具体规定因州而异，务必查询你所在州的税务局官网了解最新政策。

主要是两个目的：

确保投资对澳洲有益：所以鼓励外国资金投向“新房”，增加住房存量

防止投机：避免纯粹炒房推高房价，损害本地居民利益

好消息是：只要你符合官网指南，绝大多数申请都会被批准。

在澳洲买房对海外人士而言，流程比本地人复杂。FIRB是这条路上绕不开的第一关。搞清规则、提前准备、留足时间，才能避免后续的麻烦和损失。

在这个过程中，咨询一位熟悉跨境业务的Mortgage Broker会非常有帮助。像悉尼Arrivau的Hayden这样的专业人士，不仅能帮你准确评估贷款能力，也常能推荐经验丰富的房产律师来协同处理FIRB申请，让整个购房流程更顺畅。

📋 你的FIRB申请快速自查

[1] 我确认了自己的签证状态属于“需要申请”还是“豁免”

[2] 我拟购买的房产类型（新房/二手房/空地）符合FIRB规定

[3] 我了解当前的申请费用标准，并已预留预算

[4] 我计划在签合同前提交FIRB申请，或加入“subject to FIRB”条款

[5] 我已了解所在州的海外人士印花税附加费政策

你对FIRB申请还有哪些不清楚的地方？或者你在申请过程中遇到过什么特殊状况？