当卖家开始降价时，市场发生了什么？（组图）

澳洲房地产市场进入调整期的早期迹象，如今已经越来越明显。

今年以来，随着澳储行开始加息，市场需求首先受到冲击。连续三次加息，已经让普通购房者的借贷能力缩水数万澳元。

随后，有关联邦预算案可能调整负扣税与资本利得税优惠的消息提前流出，再次打击了市场情绪与购房需求。

在联邦预算公布后的几周里，民众的情绪几乎没有出现任何改善。

与此同时，供应端则出现了另一种变化——建筑活动明显增加。

包括Cotality在内的研究机构已经开始用“市场下行”来形容当前楼市，而SQM Research创始人Louis Christopher则表示：“全国房地产市场已经转向，而且调整正在扩大。”

而近期楼市疲软的核心，其实是卖方议价能力正在下降。

“买卖价差”正在扩大

一场住宅拍卖，其实就是整个房地产市场的缩影。

参与竞拍的买家，往往已经背负了数十万澳元贷款能力，才有资格进入市场；而卖家则希望最终成交价至少达到、甚至超过自己的保留价。

简单来说，卖家希望以某个价格出售，而买家则根据自己愿意支付的价格出价。

这就形成了所谓的“买卖价差”。

通常情况下，拍卖开始时，这个价差最大；随着竞价推进，双方价格不断接近；最终，当拍卖槌落下时，意味着买卖双方价格达成一致，交易成交。

在股票或债券这类连续交易市场中，买卖价差会不断被市场撮合。

而在市场恐慌或剧烈波动时期，卖方报价往往会突然向买方价格靠拢，市场会出现所谓“跳空下跌”。

如今，澳洲各地房地产拍卖市场正在出现类似情况—— 买卖价差正在扩大 。

最明显的体现，就是拍卖清盘率大幅下降。

换句话说， 尽管买家并不知道具体保留价，但 买家的出价无法达到卖家的心理预期， 越来越多拍卖最终未能成交。

清盘率持续走弱

如果房产成功成交，就意味着拍卖“清盘”。

而过去几个月，澳洲拍卖清盘率持续疲弱。上周，澳洲各州府城市综合初步清盘率略微回升至 58.2% ，高于前一周预算案公布后录得的57.5%。

不过，Cotality经济学家Annabelle Mezieres指出：“尽管出现小幅回升，保持过去八周中 已有六周清盘率低于60%这一关键水平 。”

作为对比，在2021年3月房地产高峰时期，清盘率曾长期高于80%。

墨尔本最新初步清盘率为 60.2% ，略低于前一周的61.4%；悉尼上周共有823套房源拍卖，较前一周619套增加约三分之一。

悉尼初步清盘率回升至 56.9% ，高于前一周的49.2%——这一水平接近疫情初期低点。

不过Mezieres指出：“虽然清盘率有所回升，但整体表现依然疲弱，过去九周中有八周低于60%。”

布里斯班初步清盘率仅为45.7%，创下自2023年4月以来最差表现。

阿德莱德方面，拍卖数量较前一周减少8.8%，共有135套房源上市，但72%的初步清盘率仍是全国最高；堪培拉则维持在54.3%。

值得注意的是，最终清盘率通常会比初步数据更低，因为中介往往会更快上报成功成交案例，而对流派数据上报较慢。

这意味着，在澳洲主要城市中，越来越多买家的出价已经无法达到卖家的价格预期。

市场参与者正在减少

Ray White 的数据也显示，市场参与人数正在下降。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee认为，开放看房时的人流量，是衡量市场热度的重要领先指标。

她表示：“最关键的信号仍然是看房人数。”

目前全国平均每套房约有 2.1 名看房者，与前一周大致持平，但远低于去年同期的3.5人。

她指出：“这说明近期买家流量的大幅下滑之后，目前仍未恢复。”

部分潜在购房者，可能已经开始担忧未来还款能力。

例如，如果到2026年8月累计出现五次加息，那么普通收入家庭的借贷能力总计将缩水接近6万澳元，相当于自加息周期开始以来，购房预算蒸发约10%。

Conisbee表示，更低的清盘率与减少的看房人数，意味着：“随着更多房源上市，卖家面对的是一个更加挑剔的买家群体。”

不过，Ray White数据显示，平均活跃竞拍人数仍维持在 2 人左右，仅略低于前一周的2.1人。

Conisbee认为，这是一个重要区别。

“虽然看房人数减少，但仍然参与市场的人，整体而言依然相对坚定。”

市场疲弱正在扩散

而“相对坚定”这几个字，其实至关重要。

一旦这种信心开始减弱，房地产市场可能会出现更快、更深层次的调整，而且疲弱状态可能持续更长时间。

目前，市场已经开始出现类似迹象。

本周末全国预计将有超过2750套房产拍卖，上市量将明显增加，部分原因是临近6月长周末。

但Cotality研究主管Tim Lawless认为，还有另一层原因：“部分卖家可能是在市场进一步转弱前，试图尽快出售。”

而这，可能意味着房地产下行周期正在加速。

Conisbee表示：“在政策不确定性仍未完全消化、利率维持高位、看房人数明显低于去年同期的背景下，需求疲弱可能会持续一段时间。”

Louis Christopher则认为，目前市场已经具备房地产调整所需的所有条件。

“我们现在预计，2026年悉尼房价最多下跌9%，墨尔本最多下跌7%。”

他指出，这两大市场投资者占比最高，同时租金回报率最低，因此最先、也最明显受到税改冲击。

“本质上，这些政策提高了投资者要求的回报率，大约增加1至1.5个百分点。”

不过Christopher强调，市场疲弱已经不再局限于悉尼与墨尔本。

“最新月度数据显示，珀斯、布里斯班、阿德莱德与堪培拉的挂牌价也开始下跌，过去一个月平均下降约1%。”

而挂牌价下跌，本身就是市场疲弱的重要信号。

这意味着：如今是卖家在主动向买家靠拢，而不是买家追着卖家出价。

调整，而非崩盘

尽管房地产需求受到冲击，但与此同时，澳洲仍面临强劲人口增长与住房供应不足的问题。

联邦政府预计， 未来四年澳洲净海外移民将接近100万人 ，其中本财年为29.5万人，下财年为24.5万人，均高于此前预测。

按平均每套住房容纳约2.5人计算，这意味着市场还需要新增约 22万 套住房。

工党政府则计划到2029年前新增120万套“位置合适”的住房。最新供应数据显示，自2024年6月《全国住房协议》启动以来，今年3月季度建筑审批量同比增长17%，折合全年约 21.9万 套新住房。

虽然数据有所改善，但整体供应仍然偏紧。

Christopher表示：“我们并不预测房地产市场会崩盘，而且也不认为崩盘的可能性很高。”

“澳洲仍然存在严重住房短缺——空置率接近历史低位，住房建设速度依然赶不上需求。”

“实际上，投资者撤退只会进一步收紧租赁市场。”

这也是首次购房者面临的两难处境：虽然房价可能回落，但如果大量投资者退出市场，租赁供应将进一步收紧，租金反而可能继续上涨。

当然，前提是市场保持理性——而悉尼房地产市场，多年来本就很难用“理性”形容。

因此，未来楼市走向，很大程度上仍取决于市场信心受损的深度。

LGT Wealth Management首席投资官Scott Haslem表示：“遗憾的是，未来一年市场面临的几乎都是负面因素，包括利率上升、就业市场放缓，以及联邦预算案对投资者与首次购房者影响所带来的新不确定性。”

而就业市场，可能成为房地产市场最大的“变量”。

根据澳大利亚统计局数据，4月青年失业率上升1个百分点至 11.1% 。

Westpac认为，这是整体就业市场的领先指标。一旦失业率持续上升，可能会给原本坚挺的房地产市场带来真正意义上的“完美风暴”。