房产市场正经历40年来最大规模调整，悉尼与墨尔本房价预计将下降9%

随着利率持续上升、全球局势动荡，以及工党提出的房地产税制改革逐步推进，专家警告澳洲房地产市场正进入一轮持续数年的调整期。

市场预计，到2026年底，悉尼与墨尔本房价最高可能下跌9%。

联邦财政部长Jim Chalmers在近两周前公布了具有里程碑意义的房地产税改方案，包括取消50%的资本利得税折扣，以及废除针对现有住宅的负扣税政策。此后，拍卖市场持续低迷，清盘率仍徘徊在60%以下，买家观望情绪明显。

根据数据机构Cotality的初步统计，全国拍卖房源清盘率为58.2%。虽然较前一周57.5%的初步数据略有回升，但在过去八周中，已有六周清盘率低于60%，显示市场整体仍较疲弱。

SQM Research创始人Louis Christopher表示，澳洲两大房地产市场前景依然严峻。而这一观点，也得到Morgan Stanley分析师支持。

后者认为，目前房地产市场正经历过去40年来最大规模的一轮调整。

Christopher表示：“根据我们的模型，今年悉尼与墨尔本房价可能下跌最多9%。”

“现实情况是，悉尼和墨尔本楼市正在明显下滑。”

他指出，从今年1月至5月底，市场变化极其剧烈。

“今年房市开局时仍属正常，拍卖清盘率也明显更高。但随后利率预期发生变化，2月那次加息重创市场信心。之后战争爆发，又进一步拖累市场。”

悉尼上周共有823套房产参与拍卖，初步清盘率为56.9%，高于前一周的49.2%。不过，前一周最终修正后的清盘率实际上仅为43.1%。

与此同时，墨尔本初步清盘率则继续维持在60%左右，上周录得60.2%，略低于前一周的61.4%。

其他较小首府城市中，布里斯班194套拍卖房源的清盘率为45.7%；阿德莱德则表现较强，135套房源录得72%的初步清盘率。

Christopher表示，与疫情时期的降息与财政刺激不同，目前市场看不到任何短期利好。

“2026年上半年市场已经连续遭受多重冲击，而我们甚至无法确定这些冲击是否已经结束。目前还看不到明显转机。”

他预计，随着更高租金回报率重新吸引投资者回归，市场可能需要一至两年时间才能重新恢复平衡。

多位中介也指出，自联邦预算案宣布后，投资者需求出现明显下滑。

市场担忧，新投资活动大幅减少，最终可能压缩租赁房源供应，进一步推高租金。

业内人士表示，这轮市场下行原本已因伊朗战争及连续三次加息而开始，而预算案税改则进一步加速了市场调整。

这些因素叠加，也令购房者产生了“现在买会不会买贵了”的担忧，进而导致拍卖市场持续降温。

拍卖师Michael Garofolo表示：“自住买家其实并不会直接受到这些税改影响，但他们担心今天买入的价格，几个月后看可能会偏高。”

拍卖公司Cooley负责人Michael Garofolo表示，市场对于政策影响仍存在高度不确定性，导致部分潜在买家选择推迟购房计划。

他说：“在这种不确定性下，很难做出像买房这样重大的生活决定。”

SQM Research创始人Louis Christopher表示，预算案税改加速了原本已经开始出现的需求下滑。

“房地产税制调整百分之百影响了市场，”他说，“退回观望的主要还是投资者。”

他同时指出，税改也波及到了自住市场。

“在房价明显下跌的时候，谁还愿意现在买入？”

不过，Ray White绩效与价值部门CEO Thomas McGlynn对目前清盘率低迷的态度相对温和。他认为，买卖双方只是仍在消化政府税改可能带来的影响。

“我认为大家现在只是暂时停下来观察，这是很正常的。”

他表示，虽然市场对价格变得更加敏感，但并未出现“自由落体式下跌”。

“所有关键指标都在走弱，但还远称不上全面崩盘。”

“市场上依然存在竞争，但买家目前既没有能力，也不愿意去追逐卖家过高的报价。”

尽管本周完整数据尚未公布，但市场初步迹象显示疲弱态势仍在持续，不少房产甚至在没有任何出价的情况下直接流拍。

在悉尼东区Maroubra，位于8 The Causeway的一套四居室住宅在拍卖中流拍。该房产仅获得一名注册买家的345万澳元出价，最终未能成交。

该物业在销售期间的指导价同样为345万澳元。负责销售的The Agency中介Elicia Murray表示，多重因素已严重打击买家信心。

“我们看到投资者重新缩回观望状态，而一系列因素共同削弱了整体买家信心。”

悉尼中介公司PPD的Alexander Phillips也表示，他周六负责的四场拍卖全部流拍，这种情况并不常见。

他说：“感觉市场还会继续下跌，但你永远无法准确判断市场底部在哪里。”