艾博年税改重击房市：悉尼墨尔本房价恐暴跌10%，清盘率跌破50%（组图）

艾博年政府在联邦预算案中推行的税收改革，可能正在无意间为澳洲联邦储备银行（RBA）降低通胀提供助力。

独立消息源证实，RBA内部已就此展开讨论，时间节点恰在下周货币政策委员会会议召开之前。

RBA行长Michele Bullock已对金融市场投资者长期通胀预期上升感到担忧。图片来源：Louie Douvis

预算案中宣布的针对负扣税、资本利得税及全权信托的全面税收改革，正对部分经济领域及相关产业产生直接的寒蝉效应。

拍卖清盘率已暴跌至50%以下，抵押贷款经纪人表示房贷咨询几近停滞，银行来自投资者的房贷申请也急剧萎缩。

基金经理同时指出，由于取消50%资本利得折扣，以及计划转向按通胀指数模型对实际收益征税所带来的混乱，股票基金的资金流入已基本枯竭。

会计师则反映，拥有全权信托的小型企业正纷纷暂停交易。原因在于，对信托分配征收最低30%税款、禁止可退还股息抵免，以及有效取消被称为“桶子公司”企业受益人等政策，令市场充满不确定性。

当然，短期的经济冲击并不必然意味着这些税改方向有误。工党希望为年轻买家提供更可负担的房价，而这一目标似乎正在几乎立刻成为现实。

霍华德政府在2000年开征商品及服务税（GST）后，经济曾萎缩三个月——消费者在10%消费税推出前提前消费，此后又暂时推迟支出。历史的教训殷鉴不远。

然而，艾博年政府此次税改所制造的不确定性再次表明，在宣布改革并将预测收入纳入预算之前，遵循审慎的政策程序至关重要。

政府未能为公众充分预告如此大规模的税制变革，也未能有效规避意外后果，难言成熟。如今，政府却意图将四分之一个世纪以来最重大的税制改革，仅交由为期两天的参议院听证会审查，并计划在7月初强行推进。

综合来看，这些税收改革可能通过至少三个渠道，在短期内同步冷却经济与通胀。

短期通胀降低的三个途径

受RBA三次加息、住房税改及中东局势引发的经济不确定性叠加影响，悉尼和墨尔本两大核心市场的房价正在下行。分析师预计，房价将从高位下跌5%至10%。

资产价格的涨跌与消费者行为密切相关。当房价上涨时，家庭往往感觉更富裕，倾向于增加支出，即所谓“财富效应”；反之，房价下跌则会带动消费收缩。

2019年上一轮房价下跌时，RBA的研究数据显示，新车、家具和服装的支出明显回落，与此前房价强劲上涨时的消费增势形成鲜明对比。

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房屋易主同样会牵动更广泛的经济活动。每一笔房产交易背后，房产中介、抵押贷款经纪人、搬家公司、买方代理、房产广告商、估价师和产权转让律师都会随之受益；技工也不例外，因为买卖双方通常会在交割前后修缮房屋；新业主入住时的家居采购，同样带动消费；州政府也能从印花税中获得税收进账。

西太平洋银行预测，在住房税改与高利率的双重压力下，市场将进一步降温。房产投资者已明显退缩——5月12日预算案公布后新购入的二手房，将无法再享受负扣税优惠。与此同时，受“祖父条款”保护、持有可负扣税房产的现有投资者，可能选择更长期持有这些资产，而非出售套现。

这种观望情绪已蔓延至消费端和投资端：消费者推迟支出，企业延缓资本投入。数据中心的投资热潮或许仍将持续，但其他行业在承诺资本支出时料将愈发谨慎。

综合来看，未来数月经济中的整体支出可能有所收缩，在客观上为RBA缓解短期通胀压力提供了意外助力——尽管这更多是政策副产品，而非政策初衷。

长期通胀预期

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham预计，受高利率、中东冲突引发的燃油价格冲击，以及税收改革的叠加拖累，经济将在6月季度出现萎缩。统计局（ABS）周三公布的数据显示，3月季度经济增长已放缓至0.3%，降温态势初现。

然而，另一方向的压力同样不容忽视，多重因素可能加剧通胀，令价格压力高位持续。

经济学家指出，7月起高于通胀水平的工资上涨，将成为新的通胀推手。公平工作委员会周二裁定，将约10万名最低收入工人的时薪从24.95澳元上调6%至26.44澳元，最低年薪由此首次突破5万澳元。在缺乏生产率提升抵消的情况下，这部分新增用工成本极可能通过涨价转嫁给消费者。

此外，对未来购买二手房的投资者突然终止负扣税资格，可能使租金涨幅远超预期。财政部预测，税改将导致租金每周温和上涨约2澳元，折合全年略超100澳元。

但Outlook Economics独立经济学家Peter Downes对此有所保留——他担忧，对未来房东彻底取消这一补贴，对通常收入较低、年龄较轻、社会经济背景相对弱势的租户群体，冲击可能更为深远。

租金是消费者价格指数（CPI）中的第三大组成部分，在调查涵盖的商品与服务篮子中占比逾6%，其走势举足轻重。

在RBA已对金融市场投资者长期通胀预期上升高度警惕的当下，租金的最终走向仍存变数，有待持续观察。