全澳房产转售创20年最强纪录！96%卖家稳赚，这些乡镇成“吸金”黑马

Wodonga这个区域中心的卖家在售房时表现最佳。图片来源：Shutterstock

尽管全澳房地产市场的狂热势头有所降温，但乡镇地区房市表现依然强劲。最新行业报告显示，Wagga和Albury Wodonga的房产转售收益增额位居前列。

房产数据机构Cotality（Cotality）的最新损益报告显示，随着今年第一季度中位收益创下历史新高，全澳房产转售盈利率已被推升至二十多年来的最高水平。

该报告对今年一季度近10.1万笔转售交易进行了分析，结果显示，高达96%的住宅房产在转售时实现了名义盈利。这一比例较去年12月的95.9%略有上升，也是自2005年以来的最佳表现。其中，转售中位收益飙升至创纪录的37.7万澳元，而中位亏损则维持在4.5万澳元。

Wagga Wagga PRD地产经纪人Tom Griffith指出，该市的基本面依然稳健，本地刚需持续旺盛。因为当地集国防、高等教育、医疗和农业等支柱产业于一体，持续支撑着稳定的常态化住房和租赁需求，几乎不受悉尼或墨尔本等大都市市场波动的干扰。目前，成熟城区内品相良好的房产仍备受买家追捧，租房市场也依旧紧张，尤其是高品质家庭住宅更是一房难求。

对于准备离场的卖家而言，利率下调前景与稳健的本地需求相结合，构成了极佳的套现时机。

而对于买家，Griffith则建议切忌盲目等待所谓的“完美入市时机”。他呼吁购房者应先行获得贷款预批，深入了解自己符合资格的各项补助（如新州首次购房者优惠政策），并寻找深谙当地行情的专业经纪人精细化操作。

岁月沉淀资产：老房东成最大赢家

Cotality研究主管Gerard Burg表示，尽管目前部分房市显现放缓迹象，但卖家仍在饱吸多年来积累的资本红利。当前的强劲转售表现很大程度上是由于过去几年累积的显著增值，而非由当下的即时市况推动。在2025年的大部分时间里，房产价值都在稳步攀升，许多因长期持有而跨越了多个增长周期的卖家，均从中积累了极其丰厚的资产净值。

值得注意的是，虽然全澳转售溢利率创下历史新高，但亏损套现的卖家特征明显，大多属于“快进快出”的短期持有者。

数据显示，第一季度亏本平仓的住宅中位持有期仅为4.3年，暗示这些房产大批购入于2021年底至2022年初的市场顶峰期。相比之下，能够斩获丰厚回报的盈利房产，其业主的中位持有时间则长达9.1年。

长期持有策略：对抗市场波动的利器

这一悬殊的持有期对比，恰恰凸显了市场波动如何剧烈左右短期业主的财务回报。

Burg表示，绝大多数斩获高额利润的卖家都得益于长期的时间积淀，而那些在高位入市的买家因抗风险周期较短，极易受到震荡行情的冲击。这充分印证了“长期持有”在房产投资中的价值，时间仍是稀释市场周期风险、保障投资胜率的最强武器。

Cotality研究主管Gerard Burg表示，“如今大多数盈利出售的人，是受益于多年积累的价值增长”。图片来源：Shutterstock

从盈利成交的比例来看，乡镇房市的防守表现甚至比首府城市更为亮眼。不过，受限于长期资本增值幅度相对温和，其录得的中位账面收益额仍落后于大都市。

Burg表示，虽然高单价使得首府城市在收益总额上依旧占优，但随着市场步入下行周期，城市房价的抗跌性可能不及乡镇地区，其跌幅甚至可能更快，从而放大城市买家的盈利不确定性。

“生活方式型”房市脱颖而出

分析显示，主打改善型需求的“生活方式型”目的地（如沿海、度假区等）的表现显著领先于传统内陆乡镇，这主要得益于逃离大都市的富裕阶层涌入，带来了旺盛的高端需求。与之相比，普通内陆乡镇则更依仗高性价比来吸引买家，因此其长线的利润空间较为温和。

展望后市，受制于多重需求端阻力，全澳房市预计在未来数月内面临下行压力。

Burg指出，事实上，早在澳洲联邦储备银行（RBA）年内加息之前，居民生活成本及偿贷能力的极度紧缩就已经在去年底显现，严重制约了购房力。此外，中东冲突带来的油价上涨，以及联邦预算案变动等不确定性也相互交织，这些综合利空因素目前正在持续蚕食市场需求。