清盘率低迷持续九周，澳洲楼市重现2018年下行压力

全澳拍卖清盘率再次跌破50%，这意味着澳洲房地产 market 已经连续九周维持在低位。

上一次出现这种持续低迷的情况，还是2018年信贷收紧引发上一轮重大楼市下行时期。

根据数据机构Cotality的数据，上周全澳初步拍卖清盘率为50%，但最终数据很可能会被下修至约48%。

这一结果略弱于前一周。前一周初步清盘率为54.8%，随后最终被下修至48.5%。

今年6月中旬，拍卖清盘率曾跌至40%出头。当时，联邦预算案中的房产税改革进一步压低市场情绪，而在此之前，三次加息以及伊朗战争引发的油价上涨，已经让楼市明显转弱。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，虽然目前数据较6月低点已有小幅改善，但这轮清盘率持续疲弱的时间，已经超过疫情初期的低迷阶段。

Lawless说：“虽然在疫情初期，也就是2020年4月前后，清盘率曾短暂跌到这个水平，但自2018年以来，我们还没有见过清盘率长时间维持在这么低的位置。”

他表示：“与6月中下旬相比，清盘率确实略有改善，但这仍然说明房价还在下跌，尤其是在悉尼。”

墨尔本仍是上周拍卖活动最活跃的市场，共有599套房屋参加拍卖，初步清盘率为56.5%，较去年同期低10.7个百分点。

相比之下，悉尼本周共有444套房屋拍卖，初步清盘率为47.4%。拍卖房源数量较去年同期减少24.1%。

Lawless表示：“看起来，悉尼受到清盘率疲弱的影响比墨尔本更明显。过去三周，墨尔本清盘率大致维持在50%中段，虽然依然偏弱，但悉尼的清盘率走势明显更差。”

布里斯班上周举行163场拍卖，目前仅有35.9%被报告为成功售出。阿德莱德举行108场拍卖，初步清盘率为54.9%。堪培拉举行42场拍卖，清盘率仅为27.8%。

Lawless表示，阿德莱德和布里斯班本月也已进入轻微下行状态。Cotality每日指数显示，两地房价分别下跌0.4%和0.3%。

过去四周，悉尼房价下跌1.3%，墨尔本下跌1.2%。

Lawless表示：“我认为今年春季对住房市场来说会比较艰难。我不认为新挂牌房源数量会高于去年同期。更大的问题是市场上待售房源会不断积累。”

“由于买家需求不足，到了春季，这种库存累积的情况可能会更加明显。”

上一次重大楼市下行发生在2018年，当时皇家委员会对银行、养老金和金融服务行业的不当行为展开调查后，信贷限制收紧，导致房地产市场承压。

2018年全年，全澳房价下跌4.8%。

卖家仍需面对挑战

Ray White业绩与估值首席执行官Thomas McGlynn表示，在当前市场中，买家和卖家都在担心税改、利率可能再次上升，以及整体生活成本压力。

McGlynn说：“我对目前进入市场的挂牌量有些担心。我认为，这很大程度上是因为市场仍然存在不确定性。”

他说：“我认为，现在市场确实偏软，但真正受到影响的，是那些还盯着去年价格不放的卖家。”

McGlynn表示，那些愿意听取市场反馈、调整预期的卖家，仍然可以卖到合理价格，之后也能以不错的价格买入下一套房产。

他说：“市场并不是一片悲观，但从现在到年底，卖家确实会面对一些更具挑战性的环境。如果再出现一次加息，卖家将承受更大的市场压力。”

本周一个亮眼成交来自布里斯班。在距离布里斯班CBD约15分钟车程的Holland Park West，一处位于Castle Hill Street的山顶大地块住宅，以780万澳元售出。

这套房产占地面积达7200平方米，设有六间卧室、三间浴室 and 六个车位，自1988年以来一直由同一业主持有。卖家希望保持匿名，并计划将售房所得捐给动物福利和自然保护慈善机构。

Ray White Brisbane中介Brandon Wortley表示，这套房产吸引了10名注册竞拍者。之所以竞争强劲，主要是因为它距离市中心很近，同时拥有极为稀缺的大面积土地。

他说：“通常情况下，我们会参考同一城区、相似土地面积和价格区间的近期成交。但这一次，我们查看了多达34个不同城区，仍然找不到真正可比的成交案例。所以我认为，稀缺性是这套房产成功售出的关键因素。”

“如果你想找这样的房子，可能要等20年。”

Wortley表示，他所在团队昨天的内部清盘率达到83%，这也说明不同市场、不同房源之间的表现差异依然很大。