二手房交付后还有户口未迁出，原房主被判支付违约金

现代快报讯（记者 刘遥）二手房买卖时，购房者不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋 " 干干净净 "，不要存在他人的户口登记。近日，南京市鼓楼区人民法院审理了一起相关案件，一卖房人因拖了 8 个月没有将房子里的户口全部迁出，被购房者要求赔偿。

2020 年 12 月，徐某看上了南京的一套学区房，于是与房主王某签订了一份买卖合同。双方约定，在交房前，王某应将房子里的全部户籍关系迁出，如果没能做到，徐某就要承担以房屋总价款为基准，每日万分之五的违约金。

后来，徐某按时支付了约 300 万元的购房款。王某也将房子过户到了徐某名下，可户籍中还存有王某妹妹的名字。原来，王某妹妹离异后没有房产可以落户，就这样一直拖到 2021 年 8 月，她才将户口从涉案房子中迁出。

徐某认为，王某交房时未迁出全部户口，违反了双方的合同约定。于是，他来到鼓楼区人民法院打官司，要求对方支付 33 万元（共计 218 天）的违约金。

王某在庭审时辩称，涉案房屋已经过户，他妹妹的户籍没有影响徐某使用，不影响户籍迁入，也没有造成实际的损失，因此不构成根本违约。而且，他觉得徐某要求的违约金太高了，很不公平。

法院认为，该案双方签订的合同是真实意思表示，合法有效，应按照约定履行合同义务。户籍迁出的事超出了合同约定的期限，因此王某应承担违约责任。但是，徐某没有证据证明户籍逾期迁出给其造成的损失金额，而王某也按约定履行了其他义务，所以，双方约定的违约金标准过高。

综合考虑王某的过错程度，结合同期贷款市场报价利率，鼓楼法院于近日判决他支付违约金额 4 万元。

承办法官表示，二手房买卖合同交易中，双方应提前约定卖方户口迁出等问题。对于购买人而言，应注意到该房屋除原主人以外，是否存在其他近亲属或亲属的户口。在迁出存在障碍的情况下，违约责任应对此约定明确，提前规避风险；对于出卖人而言，也应及时履行户口迁出义务，遵守诚实信用原则，否则将因违反合同约定而承担相应的赔偿责任。