各种利好政策下，悉尼房市会何去何从

万邦君在Zoom上给大家做了一个悉尼房产投资知识分享直播，非常感谢大家的火爆参与，今天万邦君就将直播的文字版分享给大家。

各位查房与万邦金融的朋友们，晚上好！

现在谈房产真的是一件不容易的事，疫情不断的反复，大家对未来越发越悲观。每天看着不断上涨的感染人数，别说投资房产了，极端人会觉得世界末日就要到了。

所以我们还在这里鼓励大家买房子，是不是良心大大的坏呢？

我先给大家看一幅图

作为业内人士我记忆犹新，澳洲一切的贷款审查风波和停止海外贷款就是在2016年的7月份开始的，所以这篇文章可以说是写在了房价的最高点上。

那个时候的市场气氛的热度前所未有，像文中所说的一样，每个人都在疯狂买房，更难得的是，今日悉尼的留言板块破天荒的全部都是看好悉尼房产的留言。

后来的留言都是这样，喊房价涨就是人人喊打。

我想问大家一个问题，2016年人人看好房产，房价后来是不是还是跌了，是不是还是出现了调整。

2019年很多人预测房价要大跌40%，大家一致看衰澳洲房地产，后来房价是不是又涨上去了。

香港大富豪刘銮雄，有一个他最爱的字画，上面写着“是非只在时势，公道不在人心。” 你众人全部看好房地产，或全部看衰房地产，房地产还是有它自己的走势，大家的看法决定不了房地产的命运。

真理为什么掌握在少数人手里，因为财富掌握在少数人手里，因为权力掌握在少数人手里。

所以我们分析地产一个很重要的原则是，我们不要看报纸说什么，不要看你邻居说什么，而是那些关键的少数派，他们是怎么说的，怎么想的，您同意吗？

那这个少数派是谁呢？就是银行，政府和开发商。

三者之间，最近闹得动静最大的就是政府。

6月5号首次置业者买新别墅，75万以下就送2万5补助，这个是在首次置业之上

7月1号宣布了中密度法案，开发的门槛降低，很多区的房子，可以推倒重建盖townhouse，更多可负担性住房出现，这其实也是给首次置业人士的福利，降低了区域的门槛

8月1号正式实施 80万以下的新房免印花税。

昨天又传来消息，政府有意扩大这个首次置业担保计划，贷款95%不需要交保险费。

大家知道这一系列的政策意味着什么吗？那就是政府等于变相宣布首次置业人士买70万价格左右新房，尤其是House可以做到不出一分钱首付，100%靠政府。

我们来算一笔账

以下是70万住宅原本要承担的费用：

先是27000的印花税

第二个是将近28000的贷款保险费，也就是说首次置业人士通过一系列新政前后就节省了55000澳币

虽然银行可以贷款95%，但首次置业人士还要自己出5%的首付，也就是35000，但别忘了，政府首次置业给1万，新房补助给2万5，那就是凑齐了3万5的首付.

如果你不买新house，买新公寓，你所需要的也不过就是2万5首付，普通人信用卡都不止这个额度。

你真的是一分钱不用出。

我用联邦银行的计算器测算了一下，按照澳洲平均家庭收入，首次置业贷这笔款问题是不大的。

每周还款大约687元，本金加利息，一个三口之家在外租好点的房子也要500一周了吧，你只需比平时每周多花187元，你就可以拥有自己的房子。

政府先是提供一系列政策鼓励买家入市

然后通过中密度法案给市场提供更多潜在开发用地去满足这种需求

那下一步就是开发商开始入场，那开发商有入场吗？他们对市场的信心如何？

这个silverwater的破败不堪的街边商店和住宅，经过66次喊价后，直接以高于房东心理价位3倍的成交。

如果把现在的悉尼地产做一个比喻的话，就是麻将的三缺一，其实就是在等待银行放松贷款政策，这样可以让更多人加入到这个游戏里。

如果你没看明白的话，让我来更直白的告诉你，政府就是在救市。这届的政府不希望房价跌。4月份的时候就有报道说房价将要大跌30%。

这本书是自由党议员Tim Wilson 刚出版的著作，他在这本书表达了很多如何壮大自由党的观点，其中很重要的一个观点是

动摇住宅拥有率就是动摇自由党的根基，因为根据选票调查显示，绝大多数拥有自己房子的人会把票投给自由党，所以让更多人买房子是自由党的责任。

现在您可能就明白作为自由党执政的州和联邦，为何这届政府给出了这么多优惠首次置业政策。

另外一点就是经济考量，建筑行业的直接从业人员在澳洲大约为14万，但是间接影响和连带着的就业岗位有一百多万个。

除了给出强有力的房产刺激政策，政府还加大了福利政策。

我再给大家看另外一张图

‘

如果你结婚了，两人突然都没工作了，你可以领多少钱。上面写着每人每两周$1060, 夫妻每个月就是$4240, 每年大约$55,120.

按照这个金额不但够生活费，还够还50万每月本息的贷款。对悉尼可能不算什么，但是除了悉尼，墨尔本和堪培拉，其它城市房价的中价位普遍在50多万。

这也是为什么专家一直预测大跌30%，但现在还迟迟没有发生。

我今天做这个讲座并不是一味的看多或看空房产，我是把我思路分享给您，最终怎么操作是您自己的事。

对于一直攒不下钱的首次置业者，我可以说这是一生一次的机会，你想有自己的房子，就努力把握好这次机会。

而对于我们投资来人说，市场很糟糕，但并没有你想象的那么糟糕。所罗门在传道书里说，天下无新事。

我们可以回顾一下2003年，那个时候悉尼刚经历一波地产大潮，建了非常多的公寓，2002年价格开始回调，2003年赶上了美军打伊拉克的黑天鹅，那个人们担心油价会飙升了，重演1973年的经济危机。

我找了一些那个时候旧的新闻报道

（悉尼空置率达到了4.4%）

(悉尼下北公寓的租金从$425每周跌到了$380)

（墨尔本高密度Dockland的租金挂牌$310/周，后来$250/周都愿意，租金下跌近20%）

（有些楼花项目价格跌了30%）

（市区内城区公寓借贷比例曾降到60%）

（开发商Meriton Bondi的公寓提供两周免租，内环和中环有很多可以出租的投资房）

（一些买新公寓投资人，因为租金还不起贷款被迫卖房）

今晚我想给大家几个思考点

1

第一点，虽然2003年市场这么糟糕，你想不想穿越回去按当时的价格买套House。（楼花依然不能买，15年翻倍，而且当时利息8%）

2

第二点，市场每次的调整发生的事，是不是都很相似，每次的受害人是不是都是那些被忽悠的楼花和新公寓投资人。

3

第三点， 投资人长线的心态去看2003年地产市场所发生的事情，会和短线心态的人在操作上有什么不同。

我是万邦君，感谢大家观看，我们下次再见。