长期持有投资物业的真实投资回报，可能远低于你的预期

关于长期持有房产，等待它升值，你看到的精美的图表和预测数据，说什么今天投入多少而10年、20年、30年后会变成多少之类的，大多数情况下，属于“比基尼式数据”。

什么意思？就是暴露出来的地方是大家公认常见的，遮掩的是不常见的、容易忽略的但又是最重要的地方。 

我一向推荐学生和客户使用独立架构进行房产投资，从而进行独立的财务核算，而不要把房产开支和个人收入混在一起。

如果你没有做到这一点，那么多年以后，你是很难看到这些年来你的隐形支出是多少的。你最容易忽略的，是物业的维护成本，建筑物的不同部分是有使用年限的，到一定时间就要维修和更换。就像你的车一样，每年要保养，然后你会发现很多零件逐渐地坏了，要更换。

澳洲税务局说，新建筑物分40年折旧，每年2.5%，即新房等到40年后理论上就是废物一堆不值钱了，只剩下房子所在土地的价值。这话不是毫无依据的。

如果你真以为所谓的折旧就是账面上亏钱，实际上不用花钱，那么你就是自欺欺人了。试想一下，你买入一栋房子，40年内都不去做任何维护、更换各种部件、按最新审美观不断去装修升级改造，40年后就是破房子一栋。要保持其“新房”的地位，你40年内要花的钱几乎可以推倒重建它。你今天买入的高端物业，多年后就变成中端物业。

你今天买入的中端物业，多年后就变成低端物业。今天在市场上属于高租金，多年后物业老了，租金水平也得下降。你的投资标的，会在同一市场的相对位置逐年下降。

这让我想起我小时候，从小学到高中在班里的座位。我小学的时候长得高，做最后一排，可是我到初中就停止长高了，我今天仍然是我初中时候那个高度。

我从初中起，在班里的座位逐年向前移，到了高三，我就坐到非常靠前排了。我自己不变，那么我的相对位置就会发生变化。那些永葆青春的女性，能让一个40岁、50岁、60岁的女人看上去像20岁、30岁的，难道就不需要花大量的时间、精力、金钱、产品配上健康的生活方式？房产也是一样的，如果你的物业买入后放在那里，若干年后它在市场里的地位一定自然而然是下降了的，你不能用今天的视角去看未来的状态。

因此，你再想想，你乘以一个静态年度增长率，真的能算出这份投资的实际收益吗？专业投资了几十年大半辈子澳洲房产的老前辈们会告诉你，持有房产一动不动所产生的现实收益，比你当初想象中的低很多。那么，长期持有房产的投资回报率，究竟可以有多低呢？

你可能担心我用些很极端的数字来呈现给你，其实不然。我们一起来看看一些保守的数字吧。

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假设一

我先假设平均下来现金流在未来30年都是零，不正也不负，租金收入能覆盖掉全部开销，已经把维护装修升级改造一并算进去了，甚至还包含了贷款还款的本金。

我知道其实很多普通投资者的物业是负现金流的，但为了方便计算，我们仍然假设现金流不正也不负。

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假设二

房子所在的区域一直都保持着不错的增长，选一个好区，例如位于悉尼的Chatswood区，根据CoreLogic数据，独立房平均每年增幅达到7.18%。

其实这个数字是会变的，今天受欢迎的、需求居高的区域，10年、20年后则不一定，但我们仍然假设这一数字能持续下去。

我们一起来算一笔账，以47万澳元现金为起点。47万澳元现金，可以以20%为首付，贷款买了一栋188万澳元的Chatswood独立房，47万澳元现金全部用尽，不算现金流，什么租金收入、贷款本息同还、市政厅费、保险费、中介费、维护装修升级费用等，加加减减，统统算他们合在一起后正好为零。按照每年7.18%的房价增幅，30年后房贷正好还清，物业最新价值1505万澳元。

最初的47万澳元现金，历经了30年的持有后，变成了一笔1505万澳元的无贷款物业，这是32倍的回报，或者是12.25%的净值年化收益。

我想问一下大家，12.25%的净值年化收益，是不是有更多其他投资选择？而且千万不要忘记，我上面说的那两个假设，特别是假设一。

如果那个假设不成立，如果在30年内你需要追加投资，比你之前投资的47万澳元要多，那么这个年化收益率是一定会下降的。

为什么我用47万澳元这个数字呢？因为，47万澳元，正好可以买股神巴菲特的公司BRK.A (NYSE)的一股。

在过去近60年内，巴菲特造就了年化收益20%的投资回报标杆。

假如这47万澳元不是用于贷款投资房产，而是用于全款投资一只有20%年化收益的股票或者基金。

其实巴菲特的公司背后就是好几十家公司，其中重仓持股苹果公司，所以也可以把它理解为基金。

那么，这47万澳元按20%年化收益来算，30年后会是多少呢？

那是惊人的1.12亿澳元，是237倍的收益。

这个例子告诉你，要选择房产投资，就要成为高级房产投资者，通过高级的投资者策略，做到比20%更高的年化收益。

如果你甘心成为普通房产投资者，哪怕押注了一个好区，以好的价格买到好的物业，持有个30年后，也远远比买只好股票或基金要差很多。

如果你仅仅追求30年32倍收益，你仅仅需要全款购买一只年化收益12.25%的股票或者基金，何必还要做个普通房产投资者呢？

在未来的文章里，我会告诉你，如何在长达几十年的房产投资生涯里，获得更高的回报，敬请关注。