观点：房市低迷可能在2023年复活节前后升级？

澳洲本地上市非银行贷款公司Liberty Financial的首席执行官James Boyle，对澳大利亚的住房市场持明显的半杯水观点。

一方面，尽管利率迅速上升，但资产质量却保持良好。事实上，Boyle说，在整个疫情期间，政府对保护就业的关注意味着它可以说比以往任何时候都好。

在Liberty的贷款簿中，平均贷款与价值比率约为60%的水平；即使Liberty预计未来12个月内房价从高峰到低谷下降20%，大多数买家也不应该遇到麻烦。

利率已经上升，但Boyle认为，它们基本上已经正常化；任何有记忆的人都知道，在全球金融危机之前，平均利率应该在5%至6%左右，而不是长期以来的2%至4%之间。

充分就业也意味着工资的增长将有助于抵消利息支出的增加。

"至少在短期到中期内，我们不认为买家需要有很大的理由担心，"他在上周三在悉尼举行的花旗银行澳大利亚投资会议上说。

尽管如此，Boyle知道，随着储备银行的继续加息，买家的压力将开始增加。

房主们不仅仅面临着利息成本的上升，他们还看到燃料、食品和能源价格的上涨。普通借款人拥有的三个月缓冲期目前还能维持，但这种情况不会永远保持下去。

Boyle认为，买家的储蓄肯定会被开始吞噬。抵押贷款的拖欠可能会在明年复活节前后开始上升，尽管目前的水平已经接近历史最低点，那时那些圣诞债务开始到期。

当然，明年抵押贷款者从即将到期的固定利率抵押贷款转为浮动利率贷款的规模，在5000亿澳元中间；如果包括既有固定利率又有浮动利率的分割贷款，那贷款规模约为7500亿澳元。

花旗银行融资和证券化主管Will Mortimer说，澳大利亚抵押贷款借款人作为一个群体支付的平均利率目前为3.7%。

但是，随着这些固定利率贷款的到期，即使澳大利亚央行从这里开始不再加息，房贷利率也将上升0.75%。 

一些品相差的房产价格将下跌

这将使普通借款人用于支付抵押贷款的收入比例从目前的16%上升到18%，Mortimer说这将是有记录以来的最高水平。

他说，如果澳大利亚央行真的像人们普遍预期的那样再加几次息，那么新的借款人的偿债率可能会上升到20%和50%。

Mortimer说："这将导致一些品相差的房地产价格下跌。"

IFM投资公司的执行董事、住宅抵押贷款支持证券的投资者Hiran Wanigasekera告诉花旗会议，固定利率贷款通常占非银行贷款组合的5%至7%，因此风险可能仍然很低。

但他担心的是房价快速下跌对更广泛市场产生的二阶效应。

"实际上是明年某个时候房市的加速下跌，这才是我们现在需要非常注意的。"

正如Boyle所指出的，房价下跌20%只是将市场拉回到疫情开始时的水平。

但是，住房市场和更广泛的经济如何吸收同时发生的打击，比如固定利率悬崖、澳大利亚央行进一步加息、更广泛的生活成本压力和圣诞节后抵押贷款拖欠的季节性上升，将是引人关注的。