储备银行为何需要一个“冷热适度”的地产市场？

澳洲人一直都对住房很执着，因此储备银行（Reserve Bank）会对房价变化如此感兴趣，也就不足为奇了。

这种兴趣如此强烈，以至于周一早上在储备银行位于Martin Place的总部中，人们所谈论的热门话题更可能涉及周末房产拍卖的清空率，而不是各种体育赛事的结果或者甚至最新的零售数据。

但储备银行是一个更有忧患意识、更严格细致的观察者，不像大多数业主那样，看到房价无限期地持续上涨就满意了。

那是因为，鉴于占了超低利率的便宜申请到大额贷款的家庭那么多，我们的中央银行除了不希望价格强劲增长外，也同样担心房价下跌或者甚至长期僵化会对消费者心理造成的影响。

换言之，储备银行想要造出一个“冷热适度”的住房市场，也就是说既不太热也不太冷。

储备银行一度表明其并不希望看到悉尼和墨尔本的房产价格继续强劲增长，因为这只意味着置业者承担了更大数量的负债，在面对利率上升或就业市场下行这些问题时将会极其脆弱。

事实上，储备银行在其关于货币政策的最新声明中，还算满意地指出，住房信贷的增长略有缓和，并且新贷款中只付利息型以及其他风险较大的类型的比例有所减少。 “这说明，最近的审慎措施有助于解决家庭负债的风险。”

事实上，声明中说，凶猛的悉尼房产市场已经得到控制了。 “悉尼市场明显减慢了；在过去几个月里，拍卖清空率下降了，房价增长也较为缓和了。” 相比之下，墨尔本市场则依然神采奕奕，“尽管拍卖清空率略有下降”。

声明说，墨尔本的价格坚挺能够反映出，悉尼市场中的投资者比例更高，或者也有可能是悉尼的房价更高，“因此比起墨尔本，可负担性对悉尼的制约更大”。

虽然审慎措施帮助住房市场散了些热，但声明还是指出，“家庭负债依然居高不下，并且增速依然比家庭收入的要快”。

这指向了储备银行的一大焦虑来源：负债累累的消费者可能会过于担忧未来的收入前景或者甚至房价，并因此决定要大幅削减开支。

直到目前为止，尽管工资增长缓慢，但消费水平都还算保持得不错。但储备银行担心这种情况未必会持续下去。 “在收入增长长期徘徊于低位的情况下，我们并不清楚消费增长的抗压力有多大。”

如果这些家庭开始相信收入持续低增长是有可能的，那他们就很有可能会削减自己的开支。消费开支的下跌则会拖累整体经济的增长以及就业形势。

但声明还指出，高负债的家庭也可能会更容易受到他们财产变化的影响——而这些财产中，大部分都用于投资住房了。 “若是房价增长弱于预期，或者利率发生预期中的变化，那么消费增长就有可能会比目前预测的更弱。”

换言之，储备银行在苦苦地寻觅一条解决之道，希望能够使澳洲的房价“软着陆”。储备银行希望能够遏制房价快速增长，因为它担心许多家庭可能会因为超大数额的贷款而陷入财务危机。

但与此同时，它也希望能够以空前谨慎的态度来做这件事，因为它害怕房价下跌会打击到负债累累的澳洲家庭的信心，促使他们对开支进行控制。