每日地产 | 54%清空率的悉尼后市如何？11月25日拍卖前瞻

上周六（11月18日）的拍卖市场，悉尼清空率继续下行，调整后的清空率跌破60%，只有54%，这也是悉尼市场在过去的18个月里最差的成绩。墨尔本清空率则和上周一样，同是八周新低，为69%。

按照CoreLogic的数据，本周（11月25日）全澳预计共有3208套房产拍卖。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼1153套，墨尔本1608套，布里斯本133套，阿德莱德144套，堪培拉118套，珀斯43套，塔斯马尼亚9套。

临近圣诞假期的最后几个拍卖日，大量物业继续扎堆拍卖，其结果会是大量物业流拍，最终会给清空率带来巨大的压力。

悉尼清空率18个月最低   

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，自9月30日以来逐步上升到10月28日的八周最高纪录131万后，连续三周缓慢下跌，11月11日，11月18日均只录得120万。

表现令人失望的是清空率，从10月28日以来连续四周下跌，从70%跌到60%再跌到54%，每周都刷新最低水平。相比去年同期，清空率80%左右，差异巨大。

悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，10月底到11月，拍卖数量居高不下，10月28日992套，为八周最高水平。11月11日为867套，11月18日为824套，均高出之前600多套的平均水平。大量物业参与拍卖，使得市场受到不小的压力。

相比去年同期，悉尼今年清空率表现一直差于去年。去年清空率基本在80以上，今年大部分时间在70以下，甚至跌穿60。

中位价方面，悉尼拍卖中位价最近八周和去年同期相比，只有有4周数据稍高于去年，并不理想。

墨尔本清空率跌破70%   

我们再来看墨尔本，最近八周清空率维持在70以上，比悉尼好。中位价方面起起落落。但是清空率一直在缓慢下跌中，从10月14日到11月11日及11月18日，清空率由接近80%下跌到69%，也是步了悉尼后尘。

拍卖数量方面， 10月28日为最近八周最高水平1695套， 比正常水平高出50%。到了11月4日，只有182套物业上市拍卖。11月11日，恢复到1100，11月18日，再次跃升到1407。

和去年同期相比，墨尔本清空率也乏力，进入九月后一直处于去年同期数据的下方且有加速下跌之势。

墨尔本中位价和一年前相比，八周只有三周胜出。除了9月30日增幅较大之外，其他时候涨幅勉强过关。

布里斯本清空率跌破40%   

此外11月18日的拍卖，布里斯本138套，阿德莱德上市拍卖98套，堪培拉上市97套。清空率方面，布里斯本33%，阿德莱德数63%，堪培拉70%。从曲线上看，布里斯本清空率下行趋势明显。

最新澳洲房价增长指数（20171124）   

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至11月17的过去一年，悉尼房价增长5.57%，墨尔本增长10.34%，布里斯本2.93%，阿德莱德3.53%，珀斯垫底，下降2.72%。

而最近一个季度（三个月），悉尼下降1.11，墨尔本增长1.95%，差异比较大。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的十月月结数据。

截至10月31日的一年里，霍巴特独立屋以13.41%的增幅拔得头筹。墨尔本以11.62%紧随其后。悉尼和堪培拉则以7.68%的增幅并列第三。对悉尼来说，低于两位数的增长，对市场有比较消极的影响。公寓方面，过去一年的增长，霍巴特墨尔本分别占据前两位，悉尼以7.86屈居第三，悉尼公寓年增幅比独立屋大，比较特别。而达尔文表现最差，一年里公寓负增长9.73。

作者：梁杰夫

每日地产联合创始人，房产专栏作者