【房拍快讯】12月8日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲12月8日讯】12月公布的一连串经济数字，加上房价的萎靡不振，终于迫使澳洲央行（RBA）重新考量澳洲的经济状况。几个月之前，RBA的口风一直是加息在路上，而最近，其终于表示降息也是有可能的。如果经济状况进一步恶化，那么甚至RBA还可能考虑量化宽松。而反对党工党也表示，其负扣税政策的实行，尚未有确定的时间，这样房市似乎迎来了一线曙光。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房拍清空率为44%。

上周拍卖回顾（12月1日）

— 悉尼：751套房屋参与拍卖，374套拍卖结果上报，售出235套，清空率为43%，拍卖总价值147,612,250澳元，房价中位数106万澳元；

— 墨尔本：1086套房屋参与拍卖，798套拍卖结果上报，售出396套，清空率为46%，拍卖总价值271,702,403澳元，房价中位数83.55万澳元；

— 布里斯班：95套房屋参与拍卖，48套拍卖结果上报，售出21套，清空率为36%，拍卖总价值7,697,888澳元，房价中位数81.5万澳元；

— 阿德莱德：88套房屋参与拍卖，42套拍卖结果上报，售出22套，清空率为36%，拍卖总价值8,938,000澳元， 房价中位数62万澳元；

— 堪培拉：79套房屋参与拍卖，59套拍卖结果上报，售出26套，清空率为39%，拍卖总价值17,562,812澳元，房价中位数72.2万澳元；

（因上周拍卖后Domain网站故障，这是12月8日Domain修正后的数据。）

本周拍卖结果（12月8日）

— 悉尼：733套房屋参与拍卖，331套拍卖结果上报，售出216套，清空率为44%，拍卖总价值154,770,500澳元，房价中位数119.55万澳元；

— 墨尔本：1057套房屋参与拍卖，750套拍卖结果上报，售出350套，清空率为44%，拍卖总价值204,035,513澳元，房价中位数70.3万澳元；

— 布里斯班：120套房屋参与拍卖，59套拍卖结果上报，售出20套，清空率为28%，拍卖总价值6,927,000澳元，房价中位数SNR；

— 阿德莱德：98套房屋参与拍卖，40套拍卖结果上报，售出22套，清空率为45%，拍卖总价值15,949,250澳元，房价中位数77.5万澳元；

— 堪培拉：66套房屋参与拍卖，52套拍卖结果上报，售出27套，清空率为47%，拍卖总价值17,221,000澳元，房价中位数73.2万澳元。

各大首府城市房价趋势

悉尼拍卖清空率异常低迷

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价和清空率呈现相反的走势。中位价在过去八周缓慢波动上行，但更具指导性意义的清空率却是跌跌不休。

最近八周清空率只有一周达到50%，并且在11月10日，再次跌到年内新低42%，11月17日，24日小幅上扬，但12月1日再次回落，只录得43%。

在过去几周，悉尼的拍卖数量呈现起伏向上的趋势，临近圣诞节，低迷的市场使得业主不得不赶紧出手物业。这八周，拍卖数量从500多到800多，逐周增加。

清空率和去年同期相比，依然是逊色不少。

中位价方面，与去年同期八周相比，只有两周胜出。

墨尔本清空率再创新低

我们再来看墨尔本，最近八周，中位价和清空率都是起伏往下走。过去八周清空率最高才只有51%。最近的两周，11月10日，11月17日分别是48%和46%。11月24日只有43%，为年内新低。

拍卖数量方面，过去八周大体趋势较为平稳，维持在1000上下，除了11月27日创下1456套物业参加拍卖的记录。

和去年同期相比，墨尔本今年的清空率也整体表现较弱。

中位价方面，八周内只有一周胜出。

其余三城齐齐下跌

此外12月1日的拍卖，布里斯本95套，阿德莱德上市拍卖88套，堪培拉上市79套。清空率方面，布里斯本录得36%，阿德莱德36%，堪培拉录得39%。

最新澳洲增长指数（20181207）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至2018年12月7日的过去一年，悉尼表现最差，下行8.27%。而墨尔本跌去6.09%，布里斯本增长0.09%，阿德莱德增长1.24%，珀斯下降4.29%。

而最近一个季度（三个月），悉尼房价下降3.17%，墨尔本下降2.55%。悉尼是当季下跌幅度最大城市。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的月月结数据。

截至12月1日的一年里，霍巴特独立屋以8.93%的增幅拔得头筹。堪培拉以5.05%紧随其后。悉尼墨尔本这两大地产热门城市分别下行9.19%和7.58%。

我们再看下图，公寓方面的数据。过去一年，霍巴特堪培拉阿德莱德公寓涨幅分别占据前三位。悉尼公寓年内下跌5.51%，墨尔本下跌1.71%。

一周新闻回顾

中国富豪买家又扎堆悉尼，但这次是为卖房！亏钱也抛售，奶茶妹的房还没卖出去！

外国人又一次在悉尼的豪宅市场上留下了足迹，但这并不是为了购买高档公寓和顶层公寓让中介们忙前忙后，却都是为了卖掉悉尼的房子。中国问题专家指出，中国的经济和政治环境促使许多投资者撤出了悉尼的住宅市场，但本地中介表示，州政府最近出台的土地税以及对房地产市场进一步下滑的担忧，加剧了中国买家的抛售潮。

居外网（Juwai.com）首席执行官Carrie Law说：“富有的中国大陆人对海外房地产投资一向谨慎，在当前的政治环境下，他们变得更加谨慎。”精品房产咨询公司Basis Point的创始人David Chin表示，中国经济的低迷也促使一些中国巨头需要筹集现金来支持他们的业务，“不管怎样，他们都将在2019年即将到来之前出售他们昂贵的度假屋”。

大银行房贷全停了？！贷款人员怕犯错，极端保守！澳联储在考虑降息救市！

联邦政府和澳联储越来越担心，房屋贷款紧缩给房价和经济带来更大的下行压力，因为前端的银行职员对批准抵押贷款变得谨慎。银行和政府消息人士表示，一些银行风险官员、内部律师和分行工作人员已经停止了信贷供应。

如果房价进一步下跌会降低消费者支出，澳联储是否会被迫重新考虑明年加息的希望，这仍然是一个悬而未决的问题。澳联储副行长Guy Debelle表示，澳联储的预期利率上升“还有一段路要走”，但是如果情况恶化，它甚至愿意降息。

悉尼楼花公寓买家都在亏钱！估值低于合同价，交割成问题！

在房地产繁荣高峰期抢购楼花公寓的悉尼人，现在都亏钱了，银行对他们的房产的估值远低于合同价格。由于房产估值较低，买家无法借入所需金额来交割公寓，他们被迫求助于朋友和家人、获得个人贷款，甚至出售资产，以弥补银行现在借出贷款额与他们所需贷款额之间的差距。

许多在市场高峰期购买楼花的买家，目前还没有交割，他们最有可能受到影响，这意味着交割违约的风险预计会持续一年。根据Colliers International国家住宅主管Dennis Vertzayias的说法，由于更严格的贷款限制，无法交割的买家比例几乎翻了一番。Vertzayias说：“项目的交割风险现在在3%到5%之间，这肯定是一个增长，但在大的体系中，这仍然是一个小数字，但是，依靠通过第三方中介向国际买家销售的开发项目，这一数字要高出3到4倍。”

悉尼炒房客“惨”字怎么写：房子砸手里亏损几十万！曾经百万抢破屋翻新转手挣大钱！

炒房买家开始变得非常不安，许多人发现进入市场的时间不合适，现在面临着巨大的损失。在过去的两年里，悉尼各地的狂热买家发现，旧房翻新的时机已经成熟，投资者为了在快速翻新后赚取可观的利润，以高价抢购旧房。在这个火热的市场上，这是一种屡试不爽的方法，可以为聪明的投资者赚取数十万澳元的利润。但是，自2017年7月达到顶峰以来，房价已经下跌了9.5%，那些在市场上抢购房产进行翻新的人，现在在买房时发现，销售面临问题。

房价要连跌15年？繁荣期一头扎进房市，一半人已经后悔了，6成担心跌成负资产！

ME Bank的一项调查显示，在过去3年中，大约60%的购房业主担心，随着房价持续下滑，他们欠的钱将超过他们的房屋价值。在繁荣时期一头扎进市场的人中，近50%的人也对所支付的价格感到后悔，而房价下跌让他们感觉不那么富裕，这可能会影响他们的消费。BIS Oxford Economics等其他分析师和预测人士认为，这一次的房地产低迷可能会持续更长时间，甚至长达15年，而不是往常的“7年”停滞期，尤其是在最坏的情况下，如果负扣税政策被取消的话。

唐人街The Quay业主“踩雷”！每家$4.5万包层整改费，$1250万账单顶不住！

悉尼市中心的数百名公寓业主被告知，他们可能不得不每人支付4.5万澳元的费用，以支付移除和更换1万平方米潜在致命可燃包层，估计总费用为1250万澳元。悉尼Haymarket的The Quay楼盘居民正在考虑，是否就重大缺陷索赔向新州最高法庭提起诉讼，状告建筑商Parkview Constructions和中国开发商Ausbao。The Quay是一个由282套公寓组成的混合用途开发项目，建在唐人街Paddy’s Market的老家禽区，是新州政府包层工作组今年早些时候认定的435个“潜在高风险”项目之一。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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（Vanessa）