每日地产丨观点：澳洲房产市场会在2019年崩盘吗？

经历了2018年房产市场的调整，以悉尼和墨尔本为代表的澳洲一线城市房价确实均有下跌，那接下去2019年的房地产市场会继续下跌导致失控吗？我今天就回答这个很多人都关心的问题。先直接告诉你我的答案，澳洲大部分地区的房价在2019年都会趋于稳定，这一波下跌的趋势不会继续加强的。

在关心澳洲房价下跌这个问题都大多都是有房产的人，当我们一边经历着信贷紧缩，外汇门槛加高，印花税等购房费用上升的时候，另一边，2018年的澳洲人口却第一次突破了两千五百万，同时继新州和昆州之后，维州也宣布暂时关闭了各项高额投资移民通道。在这样的现实面前大家怎么可能不困惑呢？

2018年最新的数据显示，澳洲经济整体保持稳定增长，失业率也到达了2008年金融危机以来的低值，同时澳联储RBA也迟迟没有加息，毕竟在市场没有确定回暖大放光芒的情况下，贸然加息的风险不是澳联储可以随意承担的。

2019年我们需要关注的是全球的经济形式，澳洲金融服务皇家委员会的最终决策，以及联邦选举，这三点因素分别预示着未来房产市场的购买能力，融资能力和持有能力。

全球经济扩张仍在继续，大多数发达经济体的失业率都很低。然而，有一些迹象显示全球贸易放缓，部分原因是持续的贸易紧张局势。中国经济增长放缓，政府放松政策。澳大利亚经济表现良好。澳联储宣布今年和明年的GDP增长平均约为3.5％，之前由于资源出口增长放缓导致经济增速趋于稳定的现象将在2020年有所缓解。商业发展积极，预计非采矿业务的投资将增加。更高水平的公共基础设施投资也支持经济，资源出口增长也是如此。不确定性的一个持续来源是澳洲家庭的消费前景。家庭收入增长仍然不高，但是债务水平很高，一些家庭资产的价值下降对澳洲家庭的消费能力是一种潜在的挑战。

澳联储表示根据调查，未来澳洲的劳动力市场的前景仍然乐观。失业率截止2018年底为5％，是六年来的最低点。随着经济预计将继续高于趋势增长，失业率可能会进一步下降。工作岗位的空置率很高，有些地区有技术短缺的报告。劳动力市场走强导致工资增长有所回升，这是一个值得欢迎的信号。相信随着时间的推移，经济的改善应该会看到工资增长进一步提升，尽管这仍然是一个渐进的过程。

皇家委员会现已结束调查，最终报告将于今年年初提交。虽然之前的贷款紧缩对于依赖房屋贷款的买家和整体房产市场有很大的影响，但在现阶段看来，这样的贷款限制是不可能再难了，而且在2019年初皇家委员会已经发出信号，呼吁银行放松贷款限制，帮助需要的人民众获得房屋贷款进入房产市场。

而2019年4月将开展的联邦大选决定了未来的房产和税务政策走向，在目前的形式看来，工党上台的可能性比较大。虽然全国的政治稳定性对房地产市场来说是好消息，但是工党坚持打压房产负扣税对市场未必是好事。如果真的实行，短期内可能出现房价小幅下跌，房租却在持续上升的奇葩现象 。不过负扣税政策的取消这个话题已是老生常谈，多年未见实行，可见政府也不敢随意动这一块的税收政策的奶酪。

说完决定市场的几个关键要素，说一下我自己的主观看法：

1、目前的房产市场是绝对的买方市场，而对于首次置业者来说是绝对的好机会。

各个州现在给出的优惠措施都不太一样，包括友好的贷款政策，对首套置业者来说都是绝佳的黄金机遇。

2、贷款难，政策高压结果，未来有可能放宽。

2012-2017年的这6年是澳洲房地产的一波黄金增长峰值，其中大量区域房屋中位价年均增长超过10%，远高于澳洲的平均工资和国民收入增长。特别是在次贷危机血的经验总结下，我们完全可以理解为什么之前几年，澳洲政府在每年7月1号都要出台一系列调控政策来打压澳洲房产市场。我想很多读者，马上可以回想起来，先是逐步增加的印花税，再是收紧贷款限制银行放贷。这些钢铁政策确实给热火朝天的澳洲房价送来了一针冰霜的风。但与此同时，各政府也出台了各项政策限制了开发商的建房进程。

3、房地产周期决定了未来的市场走向。

几年前，墨尔本和悉尼的市中心公寓项目多到你眼睛都看花了。很多人或许还在想，那将来的市中心是否就是钢筋森林，会有看不完的公寓高楼呀？我想说，亲们，想多了。墨尔本如今还在建造，或是已经建造完成的项目，多是3-5年前就已经拿到批文在造的了。就拿维州来说，维州政府出台了公寓设计基础条款(Better Apartment Design Standards)政策，约束了开发商建房的整体楼房高度，数量，以及每套房屋的居住面积，环境等等，大量压缩了最终可开发的公寓数量，抬高了开发成本。从2018年起，市中心在卖的项目几乎找不到了，整个2018年墨尔本市中心的项目少的可怜，在这样一个去库存的市场里面，房租哪有不涨的道理。

就拿墨尔本来说，回顾过去八年的人口数据，增长率一直保持在1.67％至6.23％之间，每年为总人口增加最高到过280,000人。截止2018年底，墨尔本总人口为500万人，而整个维州则达到了627万人。许多工人搬到墨尔本，就是为了那里的就业机会。当地大幅增长的经济和工作缺口有助于人口增长，同时也有大量的海外移民选择扎根在墨尔本。所以表现出来的是墨尔本现在整体的房屋空置率已经到了1.9%这样的极端低值里，任何还不错的房屋都是几十组租客在争抢着申请求租。

墨尔本的人口依然在涨，可如今很多开发商却选择了放慢速度，随着时间的推移，市场的主动权必然还将回到卖方的手上。说到根本，就是一个市场供需关系的波动，双方来回拉力而形成的波动周期，但是，只要长期人口经济在增长，房价就如同一个城市的股票，断然是坚挺往上走的。

房地产最大的价值是时间，能够看准地产的长远表现才是关键。大量的数据告诉我们房产的8年周期正在缩短。如何把握好周期和波动，是有购房需求的人，特别是刚需人群特别需要考虑的。毕竟媒体写的看衰市场的文章是博大众眼球的，而财富和房产却是你自己的。