为什么澳洲私募信贷正在成为核心资产？——从月月盈到土地的一条完整投资逻辑（组图）

过去几年内，许多投资人都有一个强烈的共识：全球资产价格在剧烈波动，但真正在动荡的环境中，能够保持相对稳定与韧性的资产越来越稀缺。

与此同时，澳洲却悄悄走出了一条完全不同的轨迹——住房短缺持续加剧、人口高速增长、全球资本大举涌入本地私募信贷市场，让这里成为全球资本眼中“稀缺度极高的成熟市场之一”。

正是在这样的环境下，结构性机会开始显现。

基于多年在澳洲本地信贷与地产领域的实践经验，博满围绕私募信贷与土地投资，逐步构建起三条相互补强的投资路径：

月月盈基金（提供现金流派息）+地产债权直投基金（强化安全边际）+战略土地股权投资（追求长期高增值）

全面覆盖了短、中、长期的资产配置需求，在保障中短期流动性收益的同时，追求长期资产成倍数增长的可能性。

问题的起点：

澳洲地产的结构性失衡

从更宏观的视角看，过去几年内澳洲地产市场的所有波动，实质上都源于一个核心矛盾：澳洲房地产并非周期性供需错配，而是长期性的供给不足。

在移民带来的人口持续增长背景下，住宅需求不断抬升；但受限于审批流程缓慢、建筑劳动力短缺以及建造成本高企等多重因素，新房竣工量长期低于实际需求。

即便政府提出了120万套的住房建设目标，按照当前统计与执行进度，未来五年仍存在约26 万套的结构性缺口。

这意味着一个关键判断：住宅供给不足并非短期波动，而是一个在可预见未来内难以彻底修复的长期约束。

当问题具有明确的结构性特征时，资本的配置行为必然随之改变。

真正的断层：

银行信贷正在系统性收紧

很多人会问：既然住宅需求这么强，为什么开发速度反而跟不上？

答案并不在需求端，而在供给端。

长期以来，银行一直是地产开发最主要的资金来源。但近年来，银行信贷体系发生了显著变化——审批周期拉长、风控标准趋严，甚至在项目已经具备完整开发条件的情况下，仍无法顺利完成放款。

结果是，大量开发项目卡在“临门一脚”，并非开发商缺乏意愿，而是资金无法及时到位。

这进一步形成恶性循环：开发周期被拉长 → 成本上升 → 新房供应减少 → 供需矛盾进一步加剧。

当传统银行体系难以承担其原有的融资功能时，市场必然会寻求新的“功能性资本”来填补这一缺口。

私募信贷角色的转变：

从补充走向核心

正是在这一背景下，私募信贷的角色发生了本质变化。

它不再只是银行信贷的补充选项，而是逐步演变为地产融资体系中不可或缺的核心组成部分。

尽管传统银行仍在整体融资结构中占据主导地位，但其风险偏好与业务模式已难以全面覆盖当前市场需求。在监管趋严、放贷受限的环境下，大量具备基本面支撑的项目被排除在银行体系之外，形成了长期存在的融资断层。

这一趋势并非澳洲独有，在全球范围内，私募信贷正是填补这一断层的关键力量。通过更灵活的结构设计与更贴近资产本身的风险定价，非银行放贷机构已在多个成熟市场中证明，其能够有效承接银行退出后的融资需求。

近年来，越来越多美国大型 GP 与国际资本反向进入澳洲市场，系统性布局地产与私募信贷策略，其核心逻辑在于——当某类资本开始长期承担市场运行所必需的融资功能时，它便不再是边缘参与者，而是金融体系中的稳定性来源。

在这一意义上，私募信贷正在成为澳洲地产市场中不可忽视的“稳定器”。

而当全球大型机构开始把一个市场作为“战略布局”，也往往意味着这将是未来五到十年内的主线，最好的窗口期正在打开中。

月月盈基金：

在长周期中承担“底仓角色”

在这样的宏观背景下，博满月月盈基金的定位始终非常清晰——它并非高风险进攻型产品，而是为投资组合提供可持续现金流的核心配置。

月月盈的设计逻辑始终围绕着三点展开：

风控第一

流动性第二

收益第三

在投资组合构建上，优先选择市场中最优质的资产管理人进行基金参投，同时辅以部分单一项目的跟投机会，通过多层分散来降低整体风险。

截至2026年12月底，自Class D成立以来，基金已为投资人累计创造约45%的总回报，年化回报8.28%，并持续实现现金分红。

在当前仍处于高利率环境的阶段，这类具备稳定现金流、风险可控的信贷资产，正重新成为资产组合中的“压舱石”。

一个有意思的对比：

为什么8%在日本卖不动？

在一次与底层基金经理的交流中，一个细节颇具启发意义。

同样是澳洲信贷资产、同样约8%的年化收益，在日本市场却被视为“不可理解”的高收益产品，甚至被投资人质疑风险过高。最终，银行不得不层层包装、压低收益，降至约4%才能成功销售。

这一现象并非反映投资人孰优孰劣，而是说明不同市场对风险与收益的定价体系，本就存在结构性差异。

澳洲私募信贷的收益，并非源于激进，而是源于地产与土地本身的风险结构。

进一步提升安全边际：

土地债权直投的逻辑

如果说信贷的本质仍然是地产，那么一个更关键的问题是：什么样的抵押物，才能在周期中真正提升投资人的安全边际？

答案其实并不是住宅，而是土地本身，尤其是农地。

澳洲农地具备两个极为重要的天然属性：

长期资本增值能力

显著的防御性与抗周期性

在全球人口增长、粮食需求上升以及可耕地资源稀缺的背景下，澳洲作为全球重要农业出口国，其农地价格长期向上，且与经济周期相关性极低。

过去十年，澳洲农地价值增长约三倍，年复合增长率达11.6%；若拉长至二十年，年复合增长率仍达8.6%。

在同时兼具资本增值能力、抗周期韧性和防御属性方面，很少有其他资产能够与农地相提并论。因此，当农地作为抵押物时，会出现一个非常理想的结果：

土地自然升值 → 抵押物价值上升 → LVR 被动下降

这为贷款人和借款人同时构建了坚实的安全缓冲，尤其是对于投资人来说，投资的安全边际会随着时间的推移而自动增强。

一个真实的案例：

风险是如何“自己变小”的

以我们近期完成退出的一笔南澳一级抵押农地债权项目为例，该项目于2024年9月启动，借款方为当地第三代农场主，从事大麦种植及绵羊养殖。

一年后，在未改变经营模式、亦未进行额外改造的情况下，根据2025年由CBRE出具的最新估值报告，抵押物估值已升至约795万澳元，项目LVR由初始水平下降至约29%。

（抵押物示意图）

这正体现了土地债权投资的核心价值：土地升值并非为了放大收益，而是为了持续强化本金安全。

从项目到体系：

地产债权基金的升级

自2023年启动该投资策略以来，我们已完成12个项目投资，其中9个项目实现全额退出，累计融资规模约2,200万澳元。

随着土地债权直投项目经验不断积累、风控体系逐步标准化，该策略在去年正式升级为——博满甄选地产债权基金。

基金的核心筛选标准始终围绕以下四点：

抵押物足值：以土地自身价值为主要支撑，以最新的估值报告为参考

严格控制借贷比例：LVR<65%，低于市场同类贷款；同时追加借款方个人资产连带担保，并提供独立担保协议（GSA）

保障偿付能力：对借款人进行严格的信贷审核，筛选优质借款人；预留6-12个月利息，降低偿付风险

明确退出机制：密切监控，提前布局项目退出；定期与借款人进行沟通，提前商定多种退出策略

该基金作为月月盈策略的延展，旨在为现有投资人提供更高安全边际下的收益增强选择。

最后一环：

如何真正参与土地的长期升值？

债权解决的是“稳”，但土地股权投资真正解决的是“久”。

在 AI、数据中心与新能源基础设施快速发展的背景下，澳洲对大型工业用地和战略土地的需求正在被系统性放大。

据AEMO预测，未来5年内：

数据中心能耗激增约4倍

储能需求爆发式增长约7倍

风能太阳能等可再生能源生产力实现翻倍

在这一趋势下，工业与农业用地的战略价值显著提升。基于这一判断，我们在信贷基金与单个债权项目之外，也持续布局稀缺的大型土地项目，包括：

博满甄选土地投资系列#2：位于墨尔本东南Officer South Employment PSP，已完成规划审批，土地估值一年内翻倍，目前正推进公开出售。

博满甄选土地投资系列#3：位于Greater Geelong城市扩张边缘，总面积562.88公顷，具备极高稀缺性，即将完成交割。

写在最后

真正能穿越周期的配置，往往不是单一产品，而是一整条逻辑。

短期：通过私募信贷锁定稳定现金流。

中期：通过土地抵押债权项目提升安全边际

长期：通过战略土地股权投资参与结构性增长

这正是我们在当前周期下构建的澳洲信贷与土地投资框架。

在不确定性上升的时代，确定性的来源，从来不是激进，而是结构。