11月汇丰银行海外贷款申请正式关闭，澳房市场将何去何从？ | 评论员文章73

自2016年4月起，受澳洲APRA（相当于中国银监会）的压力，澳洲当地银行对于所有海外买家的房屋贷款全部关闭，对于想买或者已买还未交房的海外买家，想申请贷款的难度变得愈发艰难。

但好在有汇丰等名不见经传银行的接盘，才使得很多海外投资人依然有款可贷，虽额度由几年前的80%，降到了之后的60%，但能贷点，总归是好事。

可是在2017年11月8日开始，汇丰银行将正式宣布停止接受海外人士贷款的申请了（还未官宣，但事情已经定了），除了面对澳洲外，还有一些其他国家，这就意味着面向海外买家的贷款机构已经几乎没有了，摆在海外买家面前的只有两条路，要么基金，要么全款。

自2016年6月，澳洲政府针对海外买家开始推出附加印花税的政策，以新南威尔士州为例，从去年6月份加了4%之后，在今年7月又在此基础上，再加4%，使得新洲海外购房印花税总额度在12%以上，墨尔本所在的维州在13%以上，这使得无论从贷款难度上，还是前期资金要求上，购买澳房的难度都达到了史无前例的最高点。

有人说房市涨幅至今都是海外买家涌入太多惹的祸, 也有人说，未来房市会大面积下跌。

那么，我们来看看，从去年4月，即四大银行全部关闭海外贷款以及政府附加印花税上调来看下，历时近2年，澳洲的房市受这些外在政策的影响是否有回落呢？

以悉尼房产为例，自08年金融危机后，从2010年起，房市正式开始飙升，从2012年起至今的5年里，悉尼总体房价涨幅75%以上，2012年悉尼独立屋中位价65万澳币，到如今近115万澳币的独立屋中位价，截止到今年9月的1年，悉尼房价整体年涨幅10.5%，墨尔本12.1%，全澳房价整体年涨幅8%；从房屋租金回报率来讲，全国总体租金回报率为3.6%，悉尼3.1%，墨尔本2.9%；从当地二手房清空率来讲，全澳境内的总体清空率依然维持在60%以上，并没有低于2012年至今的任何时期。

因此从以上数据来看，无论是贷款紧缩还是印花税政策并没有抑制房价的上涨。

那我们是不是就可以说，海外买家的涌入其实并不是当地房价涨幅的“罪魁祸首”呢？

其实不然，自1987年至今，澳洲的公寓开发量达到了历史最高点，而海外买家其实更多买入的产品都是这样的大型开发项目，因此可以说，海外买家很多有资金，却没有买对产品，多数还是成为了炮灰。

下图为1987---2017年全澳房屋审批情况，黑色独立屋开发量，蓝色为公寓开发量：

从上图来看，在过去30年的历史中，原本作为主流的住宅产品，也就是独立屋，在2014年历史上首次被公寓获批量所超越，这也是败海外投资需求所引发的开发供应的持续上涨。

我们来举个简单的例子，一个100万的区域，永远也不会比一个300万的区贵，或者说这样的事情，没个几十年的沉淀是不太可能发生的，100万的区域，如果有大幅的增长，首先一点，区域的特点极为鲜明，比如水景，比如地理位置之优越，可是澳洲毕竟是老牌资本主义国家，这样的区域是不太存在的，就算存在，在海外买家识货以前，当地人便已经消化了，而且并不太需要华人房产中介的“帮助”，那么如果要发展这样的100万区域，就一定需要大型的基建注入，并辅助以大型项目的一齐兴建，而这样的房子由谁来消化？答案是海外买家。

（以上，是我今年初在悉尼做得第一场宣讲部分内容）

那有些人会说了，那是因为海外买家不被允许购买澳洲当地的二手房所致，才使得海外投资人便纷纷涌向了公寓，而哪里有需求，哪里就有供应。所以澳洲开发商才纷纷涌入公寓开发领域，那是不是公寓或者楼花涨幅就一定差呢？

我见过09年60万澳币的公寓今天市场价200万卖出的，我也见过同为新房楼花公寓2014年91万买入，2017年132万卖出的，我更见过2016年买入80万的楼花，如今市价100万的市价。

因此根本不是房屋类型的问题，也不是政策的问题，而是选择的问题。

海外买家自开始瞄向澳房市场，究竟都贡献了啥？贡献了资金，贡献了GDP，贡献了就业，可实际上，房价上所获得的利润却并没有那么美好。因此，很多人今天因为贷款等问题才心有不甘的转售房产，之所以心有不甘，不是贷款的问题，而就是增长不够好的问题。因此，你真的不能怪房市，怪产品。

新西兰政府前几日正式推出政策，禁止海外人士购买新西兰房产，将海外大门彻底关闭，澳洲政府在未来是否也会采取同样的措施？

政策推陈出新，的确浇灭了很多人海外资产配置的热情，但相较10年前澳洲9%的贷款利息，30年前的近20%的贷款利息高位来讲，如今的贷款利息在历史的长河中，依然维持在低位4-5%， 可是如果明年利息上调，市场还能否接得住？

临近年底，包括当地人在内，又开始纷纷抛出永不过时的问题，“现在还是不是入市的好时机？”

无论什么产品，最终一定都有个所对应的价格，就算降，也不可能毫无底线的降。对于佛教徒来讲，佛祖自在心中，佛祖在不在其实真不重要，因为大家心中的佛都不太一样，而对于市场而言，好比庄家，你跟市场打赌，你只能做到不输，还谈不上赢。

市场再不好，300万的产品也不会100万卖出，2003年-2008年方式低落的这几年，有多少人抛了房产，如今这些房子少则涨幅100%,多则300%都不止，也许他们知道未来会涨，只是累了，实在养不起了。

所以，如果谁现在账户里放了几十万澳币，不是讨论该不该投资的问题，而是怎么投资的问题，如果选择房产，则应该把重心放在选择哪种房产上，而不是入不入市的门槛问题，因为除非你懂其他理财产品，否则你压根也没太多选择，房产就是门槛最低的最好的投资产品。

对于自住人士来讲，从最能反映当地房市的二手房市场来看，2017年同期，的确没有前3年来得精彩，清空率有所下降，因此买家心态开始发生变化，可实际上，卖家心态也在调整中，市场其实是在慢慢回归理性，你该住还得住，孩子该生还得生，刚需是没法变的。

对于投资人来讲，也许投资本就是一件可做可不做的事情，只不过是钱放到银行里太久不用，便会对投资产生期待，甚至是幻想。我从来不会教唆任何人你该投资了，因为投资是个人行为，我们都是按照让自己舒服的心态和规则过活，不需强求，只是看到人家房子涨幅好了，别心生嫉妒就好。

我自己同样做为一个投资人，我认为，市场对每个人都很公平，不考虑预算，我能买到的，你其实也能买到，但几年后，我们的投资结果为什么不一样？

是因为你和我本就不一样，随大势买入的房产本就没有什么技术含量，是跟着大循环走的，而在未来回归理性的市场中，也将是市场负面消息最多的时候，这时候大循环已经不动了，小循环还在动，何为小循环？

简单来说，就是对于物业选择得要求比以往都要高很多，供需关系要求高很多，房价考量要求高很多等等，因此， 我觉得这个时候，投资人应该更加理性，因为好的东西终归是好的东西，好的东西未必就一定在最好的时间出现，但是你得识货，因为机会是留给有准备的人的。

我们老祖宗讲“富贵险中求”，所谓的“险”，因人而异，也许在多数人看来的“险”，只不过是成就未来伟大的你的素材罢了。